Milano 7 agosto 2026 by dr.Matteo Corsini info@corsinire.com
Quando l’irregolarità dell’immobile diventa un’arma contro l’acquirente
Il paradosso tra conformità catastale, buona fede e diritto costituzionale alla tutela effettiva
Nel diritto dei contratti esiste un principio intuitivo prima ancora che giuridico: nessuno dovrebbe poter creare un ostacolo all’adempimento e poi utilizzare quello stesso ostacolo per liberarsi dall’obbligazione.
Applicato alle compravendite immobiliari, questo principio pone oggi una questione di particolare interesse. Che cosa accade quando il promittente venditore è il soggetto dal quale dipendono documentazione, aggiornamenti o regolarizzazioni dell’immobile e proprio la loro mancanza viene successivamente invocata per impedire al promissario acquirente di ottenere dal giudice il trasferimento del bene?
La domanda non riguarda soltanto il diritto immobiliare. Tocca il rapporto tra autonomia privata, buona fede, tutela giurisdizionale e Costituzione.
Il problema emerge soprattutto nell’esecuzione in forma specifica prevista dall’art. 2932 del codice civile. Quando chi ha promesso di vendere non stipula il contratto definitivo, l’altra parte può chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
La funzione dell’istituto è evidente: sostituire alla cooperazione che il debitore rifiuta la forza della decisione giudiziaria.
Ma è proprio qui che può prodursi il paradosso.
Se per pronunciare quella sentenza occorre un adempimento relativo all’immobile che dipende dal proprietario, e il proprietario non vi provvede, può la sua inerzia impedire definitivamente la tutela dell’altra parte?
In termini ancora più semplici: può essere necessaria la collaborazione dell’inadempiente per ottenere la tutela prevista proprio contro la sua mancata collaborazione?
La conformità catastale e il rischio del cortocircuito
L’art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52 del 1985 disciplina la conformità catastale negli atti immobiliari.
Il tema ha assunto nuova importanza dopo la sentenza della Corte di Cassazione n. 27531 del 15 ottobre 2025.
La Suprema Corte ha qualificato la nullità prevista dalla disposizione come “formale” e “testuale”: ciò che la legge richiede è la presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante oppure dell’attestazione sostitutiva di un tecnico circa la conformità catastale.
Ancora più significativo è ciò che la Cassazione afferma con riferimento all’art. 2932 c.c.
Nel giudizio diretto a ottenere il trasferimento dell’immobile, la conformità catastale costituisce una condizione dell’azione che deve sussistere al momento della decisione. La dichiarazione o l’attestazione richiesta dalla legge può quindi essere acquisita nel corso del processo e prima della pronuncia traslativa.
Il giudice, inoltre, secondo la Suprema Corte non è normalmente tenuto a trasformarsi in un verificatore tecnico della corrispondenza catastale: il limite è rappresentato dall’ipotesi estrema di una falsità conclamata, percepibile ictu oculi anche da chi non possieda competenze tecniche.
È una soluzione importante perché impedisce che ogni dubbio catastale diventi automaticamente una barriera insuperabile all’esecuzione del preliminare.
Ed è anche una soluzione coerente con un principio più generale: quando esistono strumenti capaci di soddisfare contemporaneamente l’interesse pubblico alla correttezza catastale e il diritto del contraente all’adempimento, la perdita definitiva della tutela dovrebbe rappresentare l’ultima possibilità, non la prima.
Il problema non è soltanto se manca un documento, ma perché manca
Qui il diritto immobiliare incontra la disciplina della buona fede.
Immaginiamo che un preliminare preveda verifiche notarili prima di un determinato pagamento.
Il notaio richiede documenti urbanistici, catastali o relativi all’agibilità.
Il proprietario deve reperirli o comunque cooperare perché quelle verifiche possano svolgersi.
La documentazione non viene completata e il notaio non può esprimere il giudizio previsto.
Sarebbe troppo semplice concludere: il risultato non si è verificato, dunque ne sopporta le conseguenze l’acquirente.
Prima occorre porre un’altra domanda:
per quale ragione il risultato non si è verificato?
È precisamente su questo terreno che assume rilievo una recente ordinanza della Cassazione, la n. 243 del 7 gennaio 2025.
Pronunciandosi in materia di preliminare immobiliare sottoposto a condizione potestativa mista, la Suprema Corte ha affermato che, quando la condizione interessa entrambe le parti, occorre individuare quale contraente abbia tenuto, durante la sua pendenza, una condotta contraria alla buona fede. Non basta quindi registrare meccanicamente che l’evento non si è prodotto: occorre esaminare il comportamento concretamente tenuto dai contraenti.
È un principio di grande rilevanza.
Il contratto non è una fotografia scattata al momento della firma. È anche un rapporto destinato a essere attuato.
E durante questa fase ciascuna parte deve comportarsi in modo da non frustrare slealmente il risultato che il contratto è destinato a produrre.
L’articolo 1359 e la regola che nessuno può beneficiare dell’impedimento che ha provocato
Un ulteriore tassello è offerto dall’art. 1359 del codice civile.
La norma prevede, a determinate condizioni, che una condizione si consideri avverata quando sia mancata per causa imputabile alla parte che aveva interesse contrario al suo avveramento.
È la cosiddetta fictio iuris di avveramento della condizione.
L’applicazione della disposizione ha limiti precisi e sarebbe scorretto trasformarla in una clausola generale applicabile indistintamente a ogni mancata cooperazione contrattuale.
Ma il principio che essa esprime è più ampio della singola tecnica normativa.
L’ordinamento guarda con sfavore al contraente che interferisce col processo di attuazione del contratto e pretende successivamente di beneficiare proprio dell’evento negativo cui ha contribuito.
Questo principio dialoga con gli artt. 1175 e 1375 del codice civile, che impongono correttezza e buona fede nell’esecuzione delle obbligazioni e del contratto.
La buona fede oggettiva, infatti, non significa soltanto non mentire o non frodare.
Può imporre anche doveri di cooperazione: ciascun contraente deve, entro limiti ragionevoli, compiere ciò che è necessario affinché l’altra parte possa conseguire l’utilità che il contratto le attribuisce.
Nelle operazioni immobiliari questo elemento è particolarmente evidente.
Il proprietario occupa una posizione strutturalmente diversa dall’acquirente. È normalmente nella sua sfera che si trovano il titolo di provenienza, la documentazione dell’immobile, le informazioni sulle pratiche amministrative e la possibilità di promuovere eventuali aggiornamenti o regolarizzazioni.
Non significa attribuirgli ogni rischio possibile.
Significa però che il giudizio sull’inadempimento non può ignorare chi fosse concretamente nella posizione di consentire il regolare funzionamento del meccanismo contrattuale.
La Costituzione entra in gioco quando la forma distrugge la tutela
Finché il problema può essere risolto attraverso l’interpretazione del codice civile e della legislazione catastale, non occorre naturalmente chiamare in causa la Corte costituzionale.
Ma esiste un limite oltre il quale la questione cambia natura.
Supponiamo che la normativa sulla conformità catastale venga interpretata nel senso seguente:
il giudice non può pronunciare il trasferimento perché manca un adempimento catastale;
quell’adempimento dipende dalla parte obbligata a vendere;
la parte obbligata non lo compie;
il giudice non dispone di alcuno strumento per ottenere o consentire la regolarizzazione;
il promissario acquirente perde quindi definitivamente la possibilità di ottenere l’esecuzione specifica.
A quel punto l’interrogativo costituzionale diventa inevitabile.
L’art. 24 della Costituzione garantisce il diritto di agire in giudizio per la tutela dei propri diritti.
L’art. 111 impone i principi del giusto processo.
L’art. 3 esige ragionevolezza e impedisce che situazioni analoghe ricevano trattamenti arbitrariamente diversi.
La domanda allora è questa:
è ragionevole che l’inerzia della parte obbligata possa trasformarsi in un impedimento assoluto alla tutela giudiziaria dell’altra parte?
La questione diventa ancora più delicata quando siano disponibili strumenti meno sacrificanti.
Si potrebbe, a seconda dei casi, acquisire un’attestazione tecnica, consentire la regolarizzazione, differire o subordinare l’effetto traslativo, accertare precisamente la natura della difformità oppure applicare le conseguenze amministrative e fiscali previste dall’ordinamento.
Se questi strumenti consentono di garantire contemporaneamente la legalità della circolazione immobiliare e l’effettività della tutela contrattuale, occorre chiedersi perché la risposta debba necessariamente consistere nella perdita definitiva del diritto all’esecuzione.
È qui che entra in gioco il principio di proporzionalità.
La tutela dell’affidabilità delle risultanze catastali rappresenta certamente un interesse pubblico.
Ma tra ignorare l’irregolarità e impedire irreversibilmente il trasferimento esiste un ampio spazio nel quale l’ordinamento può ricercare soluzioni capaci di proteggere entrambi gli interessi.
Un principio che attraversa l’intero diritto dei contratti
Il punto forse più interessante non riguarda però esclusivamente il catasto.
Riguarda un principio generale.
Se il pagamento dipende da una verifica e una parte impedisce la verifica, non può essere irrilevante stabilire chi l’abbia impedita.
Se il trasferimento dipende da una regolarizzazione e la regolarizzazione appartiene alla sfera del proprietario, non può essere irrilevante stabilire perché non sia stata eseguita.
Se l’attuazione del contratto richiede cooperazione, il diritto non può comportarsi come se ogni mancato risultato fosse un semplice fatto naturale.
Bisogna ricostruirne la causa.
È il filo che unisce la disciplina della condizione, la buona fede e l’esecuzione specifica.
E consente di formulare una regola semplice:
l’ordinamento non dovrebbe consentire a una parte di trasformare l’ostacolo imputabile alla propria sfera nello strumento per neutralizzare il diritto dell’altra.
L’art. 1359 lo esprime attraverso la finzione di avveramento della condizione nei casi in cui ne ricorrano i presupposti.
Gli artt. 1175 e 1375 lo esprimono attraverso i doveri di correttezza e cooperazione.
L’art. 2932 cerca di realizzarlo sostituendo la decisione del giudice alla mancata collaborazione del contraente.
Gli artt. 24 e 111 della Costituzione portano infine il ragionamento sul terreno dell’effettività della tutela.
Prima della Corte costituzionale viene l’interpretazione
Proprio per questo la questione costituzionale dovrebbe rimanere l’ultima soluzione.
La recente Cassazione n. 27531/2025 indica una strada diversa e probabilmente preferibile: interpretare la disciplina catastale in maniera compatibile con l’effettività dell’art. 2932, permettendo che gli elementi richiesti dalla legge siano acquisiti fino al momento della decisione.
È un esempio di quella che può definirsi conservazione della tutela.
Prima di dichiarare impossibile il trasferimento occorre capire se l’ostacolo esista realmente, quale natura abbia, se sia sanabile, da chi dipenda la sua eliminazione e se l’ordinamento disponga di strumenti capaci di rimuoverlo senza sacrificare gli interessi pubblici sottostanti alla normativa catastale.
Soltanto nell’ipotesi in cui la risposta della legge fosse davvero: “l’ostacolo dipende dall’inadempiente, ma l’inadempiente può mantenerlo e proprio per questo impedire definitivamente la tutela dell’altro contraente”, la questione costituzionale assumerebbe tutta la propria forza.
Perché a quel punto non sarebbe più in discussione soltanto una planimetria.
Sarebbe in discussione qualcosa di molto più generale: se il processo debba limitarsi a prendere atto dell’ostacolo creato dall’inadempimento oppure debba, quando la legge lo consente, impedire che proprio quell’ostacolo diventi il premio dell’inadempiente.
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