Roma 4 novembre 2025 a cura di Corsini real estate ufficio studi e analisi urbana by dr.Matteo Corsini info@corsinire.com www.corsinirealestate.com
Dopo la tragedia, la domanda scomoda
Roma, 3 novembre 2025 —
Il crollo della Torre dei Conti, nel cuore dei Fori Imperiali, non è solo la cronaca di una tragedia, ma il simbolo di una malattia diffusa che attraversa Roma: la perdita del controllo sulla sicurezza e sull’agibilità degli edifici storici.
Mentre si contano i danni e si piange un’altra vittima del lavoro, emerge con forza una verità che da anni si preferisce ignorare: nel centro di Roma migliaia di case, palazzi, attici e locali commerciali vengono venduti e affittati senza alcun certificato di agibilità, in una giungla edilizia dove la regolarità amministrativa non coincide più con la sicurezza strutturale.
L’agibilità dimenticata: Roma vive in case senza certificato
Nella Capitale, migliaia di appartamenti e interi palazzi del centro storico sono privi di agibilità.
Molti di essi derivano da concessioni in sanatoria rilasciate negli anni ’80, ’90 e 2000: pratiche di condono edilizio che hanno regolarizzato formalmente edifici nati come abusi, ma senza mai accertarne la qualità costruttiva né la stabilità strutturale.
Il risultato è un paradosso tipicamente italiano:
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l’immobile diventa “legale” ai fini catastali e fiscali,
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ma nessuno certifica se sia sicuro, né se i solai, i muri portanti o gli impianti rispondano ai requisiti minimi di resistenza, igiene e sicurezza.
In molti casi, l’agibilità è stata omessa o sostituita da un’autodichiarazione, senza alcun collaudo statico.
E quando si tratta di palazzi d’epoca, l’abuso edilizio non è solo un illecito amministrativo: è un detonatore strutturale.
Il condono edilizio: un’anomalia incompatibile con la sicurezza
Il condono, nato come strumento straordinario per sanare abusi, si è trasformato in una sanatoria della superficialità.
Ha permesso di chiudere pratiche, incassare oneri e imposte, ma ha sospeso il principio più elementare dell’ingegneria: conoscere per garantire la stabilità.
Ogni abuso sanato avrebbe richiesto:
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una verifica statica postuma, con prove sui materiali e controlli delle fondazioni;
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la certificazione di conformità degli impianti;
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una relazione tecnica sull’inserimento dell’opera nel contesto condominiale.
Ma quasi mai è stato fatto.
Oggi, a distanza di decenni, nessuno sa realmente come siano stati costruiti quei volumi aggiunti, quei soppalchi, quelle sopraelevazioni che costellano i tetti del centro di Roma.
E intanto, in quegli stessi edifici, vivono famiglie, lavorano professionisti, operano artigiani e turisti dormono in B&B abusivi.
Le vendite immobiliari senza agibilità: una truffa silenziosa
Sul mercato immobiliare romano è ormai prassi comune vendere immobili privi di agibilità come se fossero perfettamente regolari.
Molti acquirenti — italiani e stranieri — vengono rassicurati da agenti o notai che considerano il certificato “non necessario” in presenza di una sanatoria edilizia o di un uso consolidato.
Ma in realtà, la mancanza di agibilità equivale all’assenza di garanzia sulla sicurezza dell’immobile.
Chi compra senza questo documento corre rischi gravissimi:
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può vedersi dichiarare nullo il contratto per vizio del consenso;
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può subire revoche di mutui e assicurazioni;
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e, soprattutto, mettere a rischio la propria incolumità in edifici mai collaudati.
In molti casi si tratta di vere e proprie truffe patrimoniali, coperte da silenzi e omissioni, dove il valore economico di un immobile prevale sul valore della vita.
L’urgenza di controlli a tappeto sulla staticità e sull’agibilità
Dopo il crollo della Torre dei Conti, Roma non può più permettersi l’indifferenza.
Serve un piano straordinario di verifica strutturale su tutto il patrimonio edilizio storico, pubblico e privato.
Non bastano i pareri o le concessioni in sanatoria: occorrono sopralluoghi tecnici reali, con prove diagnostiche e aggiornamento delle schede statiche comunali.
Ogni edificio dovrebbe possedere un fascicolo di stabilità, con:
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planimetrie e materiali costruttivi;
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risultati delle indagini non distruttive;
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certificazioni di agibilità aggiornate;
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tracciabilità degli interventi precedenti (anche quelli sanati).
Senza questo, Roma resta un museo pericolante, dove ogni vibrazione può riaprire una ferita nascosta.
Il primo atto di attenzione che si chiede al sindaco Roberto Gualtieri
Il Comune di Roma deve assumere la sicurezza strutturale come priorità assoluta.
Si propone che il Sindaco Roberto Gualtieri istituisca immediatamente un “Tavolo per la sicurezza statica del patrimonio storico”, coordinato tra:
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Sovrintendenza Capitolina,
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Ordine degli Ingegneri e degli Architetti,
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Protezione Civile,
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Università La Sapienza e Roma Tre,
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Assessorato all’Urbanistica e all’Edilizia privata.
Obiettivi:
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Avviare controlli a tappeto sugli edifici con concessione in sanatoria;
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Creare una banca dati pubblica dell’agibilità;
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Bloccare ogni vendita o cambio di destinazione d’uso in assenza di certificato statico aggiornato;
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Stabilire nuovi protocolli tecnici per i restauri nel centro storico, con obbligo di indagini preventive e monitoraggio digitale in tempo reale.
Un dovere verso la città e verso la vita
Il crollo della Torre dei Conti non è un caso isolato: è un campanello d’allarme.
Se Roma non cambia rotta, ogni condono sarà una bomba a orologeria, e ogni restauro, un potenziale disastro.
È tempo che la politica, la tecnica e la cultura urbana si incontrino.
Perché dietro ogni muro che crolla non ci sono solo mattoni: c’è la storia, la fiducia e la vita dei cittadini.
Corsini Real Estate Consulting
Ufficio Studi e Analisi Urbana
Via Frattina, 35 – Roma
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