London August 3, 2024 by Marilose Williams
At the Corsini real estate headquarters in London at Waterloo Road at no. 91, there is joy. Inail with resolution no. 26 of June 19, 2024 has authorized the purchase of Palazzo Marini 1 and 2 from the Fondo Trophy Value Added fund managed by Dea Capital sgr. The building consisting of approximately 25 thousand square meters, belonged to the company Milano 90 of Sergio Scarpellini and will be rented to the Presidency of the Council of Ministers. At the moment it is one of the most important sales at a national level. "We are happy to have concluded this operation whose first assignment was given to me by my great friend Sergio Scarpellini.
We also had to overcome the reluctance of Quinta Capital of Luca Turco who opposed with all his strength the sale to INAIL. But together with Agenzia del Demanio we managed to overcome all the obstacles. I remember that we had to force the hand of the managers of Dea Capital to be able to carry out the inspections with the managers of ANAC (National Anti-Corruption Authority) with whom we started the administrative procedures. " Thus Dr. Matteo Corsini President of Corsini real estate London.
"You began your long career by placing on the market the former headquarters of the Italian Communist Party in Via delle Botteghe Oscure, even then it was an epic sale that went around the world "
"Botteghe Oscure is my trademark. Every entrepreneur is born with some exceptional result. The sale of the former headquarters of the communists transformed into a luxury condominium was a great success. At Unipol they were enthusiastic about it, sales were slow and we invented the flash ones, in the course of a single weekend we sold almost all the apartments. "
"You have had an incredible career that has spanned thirty years of Italian history "
" Let's say that from Botteghe Oscure onwards we have never stopped, with UNIPOL we have made sales at every latitude of the country in Milan, Bologna, the COOP shopping centers. And then from London we followed the real estate funds with which the Italian real estate market has gradually become more and more mature. They were the golden years of the Lira euro exchange rate that gave rise to one of the most generous real estate bubbles in history. For us real estate agents it was a godsend, millions of euros came in by the shovelful and in a few weeks everything was sold at extraordinary prices. They were the magnificent years from 2000 to 2012 and then the crisis slowly arrived. But no one was ready and many were overwhelmed, many lost everything. We also suffered very serious losses on the stock market. The collapse was sudden for Monte dei Paschi di Siena where we were heavily concentrated. "
"Now from London you deal with the real estate sector and you were among the first to understand that the Italian secondary market could become of interest to the large operators in the sector. "
" Exactly and we are happy with this choice, at the moment our hotel portfolio in Italy is roughly 5 billion euros that we cross with the demand of large institutional investors. So Milan, Venice, Padua, Florence, Rome Naples Capri Palermo ...."
"You are 61 years old and perhaps among the few legendary real estate developers still standing after so many ups and downs. "
" Now there are my children Edoardo and Domitilla who manage the company from London, so the tradition continues, we know that we represent the excellence of Made in Italy, a small family office that maintains relationships with the whole world. "
DELIBERA CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE 19 GIUGNO 2024 N. 26 Acquisto di immobili da parte degli Enti di Previdenza pubblica (Art. 8, comma 4, D.L. 78/2010). Roma, via del Tritone Palazzo Marini, complesso immobiliare denominato “Palazzo Marini 1” e “Palazzo Marini 2” da locare alla Presidenza del Consiglio dei ministri. Autorizzazione all’acquisto. IL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE nella seduta del 19 giugno 2024 visto il decreto legislativo 30 giugno 1994, n. 479, e successive modificazioni; visto il decreto del Presidente della Repubblica 24 settembre 1997, n. 367; visto il decreto legge 10 maggio 2023, n. 51, convertito con modificazioni dalla legge 3 luglio 2023, n 87 e, in particolare, l’art. 1 “Riforma dell’ordinamento degli enti previdenziali pubblici” visto il decreto del Presidente della Repubblica 9 febbraio 2024 di nomina del Presidente dell’Istituto; visto il decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 13 marzo 2024 di nomina del Consiglio di amministrazione dell’Istituto; viste le norme sull’Ordinamento amministrativo contabile di cui alla determinazione presidenziale 16 gennaio 2013, n. 10 e successive modificazioni e, da ultimo, alla deliberazione del Commissario straordinario 20 febbraio 2024 n. 36; visto il Regolamento per gli investimenti e disinvestimenti immobiliari di cui alla deliberazione del Consiglio di amministrazione 31 gennaio 2023, n. 4; visto l’art. 8, comma 15 del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, che subordina “le operazioni di acquisto e vendita degli immobili” da parte degli Enti previdenziali, alla verifica del rispetto dei saldi strutturali di finanza pubblica, da attuarsi con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro del lavoro e delle politiche sociali; visto l’art. 8, comma 4 del citato decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, che prevede che, nell’ambito dei piani triennali degli investimenti immobiliari, gli Enti Previdenziali possano destinare parte delle risorse finanziarie all’acquisto di immobili adibiti ad ufficio in locazione passiva alle amministrazioni pubbliche, secondo le indicazioni dell’Agenzia del demanio; visto il decreto interministeriale emanato in data 10 novembre 2010, in attuazione del disposto normativo di cui al suddetto art. 8, comma 15 del decreto legge n. 78/2010, convertito dalla legge n. 122/2010, che prevede all’art. 2, comma 1, l’obbligo, da parte degli Enti previdenziali, di comunicare, entro il 30 novembre di ogni anno, un piano triennale di investimento, con indicazioni, tra l’altro, delle operazioni di acquisto e vendita di immobili; vista la relazione del Direttore generale in data 11 giugno 2024; viste le note 15 e 21 febbraio 2023, con le quali l’Agenzia del demanio ha segnalato, per un eventuale futuro acquisto da parte dell’Istituto, il complesso immobiliare sito in Roma, via del Tritone, denominato “Palazzo Marini 1” e “Palazzo Marini 2” di proprietà del Fondo Trophy Value Added, gestito da Dea Capital Real Estate SGR, da condurre in locazione dalla Presidenza del Consiglio dei ministri e dall’ANAC; vista la deliberazione del Consiglio di amministrazione 28 marzo 2023, n. 65 con la quale è stato autorizzato l’avvio dell’istruttoria per il complesso immobiliare, nelle more dell’inserimento di tale investimento nel Piano degli Investimenti dell’Inail, effettuato poi nel Piano degli investimenti 2024-2026; vista la nota 20 marzo 2024, con la quale nel corso dell’istruttoria, l’ANAC ha comunicato di aver deciso di rinunciare alla possibilità di prendere in locazione “Palazzo Marini 2”; vista la nota 29 marzo 2024, con la quale la Presidenza del Consiglio dei ministri ha manifestato l’interesse alla locazione dell’intero complesso immobiliare, al fine di soddisfare le proprie esigenze allocative; vista la nota 9 aprile 2024, con cui l’Agenzia del demanio ha preso atto della rinunzia dell’ANAC e dell’interesse della Presidenza del Consiglio dei ministri riguardo alla conduzione anche di “Palazzo Marini 2” ed ha, altresì, confermato il prosieguo della procedura di acquisto dell’intero complesso immobiliare; considerato che con lettera 31 marzo 2023 la Dea Capital Real Estate SGR, comunicava l’indisponibilità ad avviare una negoziazione con l’Inail, avendo in corso una trattativa con altri investitori; vista la successiva lettera 12 luglio 2023 con la quale la Dea Capital Real Estate SGR, comunicava la conclusione negativa della precedente trattativa e la disponibilità ad avviarne una con l’Inail; vista la lettera 21 luglio 2023, con la quale l’Istituto confermava il proprio interesse, chiedendo un periodo di esclusiva fino alla fine del 2023; vista la nota 31 luglio 2023 della Dea Capital Real Estate SGR, con la quale la società, nel confermare il periodo di trattativa esclusiva, ha proposto in vendita ad Inail l’immobile in oggetto al prezzo di euro 166.900.000,00, oltre Iva; vista la relazione di stima inviata da Praxi S.p.a. in data 19 ottobre 2023, che ha stimato il valore di mercato del compendio stesso in € 140.400.000,00 oltre oneri fiscali, trasmessa all’Agenzia del demanio per il necessario parere di congruità; vista la nota 7 dicembre 2023, con la quale l’Agenzia del demanio, Direzione Roma Capitale, ha sottolineato che alcuni elementi tecnici relativi alla stima elaborata da Praxi S.p.a. avrebbero potuto essere oggetto di revisione ed ha elencato i punti da revisionare, sia in merito alla superficie commerciale ed ai relativi coefficienti di ragguaglio, sia in merito alla stima dei costi di trasformazione; vista la nota 13 dicembre 2023, con cui l’Istituto ha chiesto una revisione della stima a Praxi S.p.a. alla luce delle osservazioni dell’Agenzia del demanio nonchè la nota con cui in data 19 dicembre 2023 la società estimatrice ha provveduto ad inviare la revisione della stima, concludendo per un valore di mercato del compendio di € 143.000.000,00; vista la nota dell’Agenzia del demanio 12 gennaio 2024, con cui è stato trasmesso il parere elaborato e sottoscritto dalla Commissione per la verifica delle valutazioni tecnico estimative presso l’Agenzia del demanio, che ha espresso parere di congruità sul valore di scambio del complesso immobiliare sopra descritto pari a € 143.000.000,00; vista la nota 15 gennaio 2024, con la quale l’Istituto ha formulato, al Fondo Trophy Value Added, una proposta di acquisto per il prezzo congruito di € 143.000.000,00, oltre oneri di legge; vista la lettera 18 aprile 2024 con cui la Direzione centrale patrimonio ha trasmesso alla Presidenza del Consiglio dei ministri il contratto preliminare di locazione ed ha comunicato il costo complessivo presuntivo sopra indicato, su cui calcolare il canone di locazione nella misura del 4%, senza le riduzioni di legge; vista la nota 13 maggio 2024, con la quale la Dea Capital Real Estate SGR, ha comunicato che l’operazione di compravendita è stata formalmente approvata dagli organi interni competenti; vista la lettera 13 giugno 2023 del Ministero dell’economia e delle finanze, Dipartimento della Ragioneria generale dello Stato, Ispettorato di finanza pubblica, con cui si esprime il parere che all’Inail debba essere riconosciuta la remunerazione dei costi sostenuti per gli acquisti degli immobili, compresi i costi accessori d’acquisto, inclusi tra l’altro, l‘Iva, i costi notarili per la redazione dell’atto d’acquisto, le tasse per la registrazione dell’atto di acquisto; vista la lettera 27 maggio 2024 del Ministero dell’economia e delle finanze, Dipartimento della Ragioneria generale dello Stato con cui si chiarisce che il canone non subirà le riduzioni previste dall’art. 3, commi 4 e 6, del decreto legge n. 95/2012, convertito dalla legge n.135/2012, purché “l’ammontare complessivo del canone annuo di locazione passiva trovi idonea copertura nell’ambito delle risorse finanziarie iscritte a legislazione vigente nel bilancio dell’amministrazione” conduttrice; tenuto conto che il costo complessivo della compravendita, comprensivo dell’Iva e degli oneri fiscali e notarili, ammonta presumibilmente a 177,4 milioni di euro e che al lordo dei costi di progettazione, dei lavori di ristrutturazione e dell’Iva su questi ultimi, crescerà fino a circa 239 milioni di euro; vista la lettera della Presidenza del Consiglio dei ministri 7 giugno 2024, con cui la stessa accetta il contratto preliminare di locazione; tenuto conto che il rendimento lordo, calcolato come previsto dal citato art. 8, comma 4, del decreto legge n. 78/2010, convertito dalla legge n. 122/2010, sarà pari al 4% calcolato sul costo complessivo da sostenere, comprensivo degli oneri fiscali e accessori; tenuto, altresì, conto che il rendimento presunto netto atteso, calcolato con il metodo dei flussi di cassa attualizzati per un periodo di ventitré anni (cinque di lavori e diciotto di locazione) è dell’ordine del 2,7%; considerato che l’intervento è in linea con il piano triennale degli investimenti per il periodo 2024/2026, predisposto con deliberazione del Commissario straordinario 4 dicembre 2023, n. 152 ed approvato con deliberazione del Consiglio di indirizzo e vigilanza 20 febbraio 2024, n. 3, che prevede, complessivamente, risorse di cassa per investimenti diretti per 300 milioni di euro in linea con il decreto interministeriale per la verifica di compatibilità con i saldi strutturali di finanza pubblica delle operazioni contenute nel piano triennale 2023-2025, emanato in data 12 maggio 2023 dal Ministro dell’economia e delle finanze di concerto con il Ministro del lavoro e delle politiche sociali, che autorizzano uscite di cassa per l’anno 2024 nel limite di 300 milioni di euro; considerato, altresì, che l’acquisto dell’immobile in oggetto sarà inquadrato come investimento in forma diretta, mediante impegno delle somme stanziate nel bilancio di previsione 2024 per l’attuazione del piano degli investimenti 2024-2026, le cui somme verranno imputate alla missione/programma 5.2 “Servizi generali ed istituzionali”; con il parere consultivo favorevole del Direttore generale, DELIBERA di autorizzare la conclusione della trattativa privata per l’acquisto, dal Fondo Trophy Value Added gestito da Dea Capital Real Estate SGR, del complesso immobiliare sito in Roma, via del Tritone, denominato “Palazzo Marini 1” e “Palazzo Marini 2”, da locare alla Presidenza del Consiglio dei ministri, nel rispetto delle clausole contrattuali concordate tra le parti, al prezzo di € 143.000.000,00, oltre oneri fiscali e notarili. Il Segretario Il Presidente f.to dott.ssa Stefania Di Pietro f.to prof. Fabrizio D’Ascenzo
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