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CORSERA DIRITTO URBANISTICO MATTEO CORSINI QUANDO NASCE IL CERTIFICATO DI ABITABILITA' IN ITALIA ,COME EVITARE LE TRUFFE NELLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI

Roma 10 gennaio 2022 CorSera.it by dr.Matteo Corsini Fondatore e responsabile scientifico EUSG Enciclopedia Universale delle Scienze Giuridiche 

Come evitare le truffe nelle compravendite immobiliari. Tutte le lezioni. Abitabilità agibilità. Che cosa è, che cosa serve e quando nasce. 

Nel nostro ordinamento l’obbligo di ottenere il permesso (allora) di abitabilità per gli edifici a destinazione residenziale risale al 1888 (artt. 39 e 40 Legge 22 dicembre 1888 n. 5849 successivamente trasfuso nell’art. 69 del R.D. 1.VIII 1907 n. 636) ed addirittura per alcune città, come ad esempio Roma, l’abitabilità delle abitazioni veniva sottoposta a controllo del Sindaco già dai regolamenti edilizi più antichi (ad es. il regolamento supplementare, per la parte edilizia e di polizia urbana della città di Roma, che integrava il regolamento edilizio e di pubblico ornato del 1864). Successivamente il permesso di abitabilità venne disciplinato dall’art. 221 TU leggi sanitarie,  approvato con RD 27 luglio 1934, n. 1265 ed attualmente dall’art. 24 del T.U. in materia edilizia, DPR 380/2001 che ha ricondotto ad unità con il termine “agibilità” i termini “agibilità/abitabilità” nelle precedenti normative utilizzati, il primo per gli immobili ad uso diverso dall’ abitativo, il secondo per quelli ad uso abitativo.

In ogni caso anche per le “vecchie costruzioni” vi è l’obbligo da un lato, di rispettare e conformarsi alle norme igieniche ed ai requisiti di abitabilità di cui alla normativa in materia igienico/sanitaria ed in ogni caso dall’altro, di munirsi del certificato di agibilità ove, medio tempore, siano stati realizzati sul manufatto come accaduto nella specie interventi edilizi nel periodo appunto di vigenza della normativa che prevede l’obbligo di dotazione del suddetto certificato.

Orbene, come noto il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici ed in quanto tale è considerato elemento essenziale nelle compravendite di unità immobiliari aventi destinazione abitativa ciò in considerazione del fatto che mediante la sottoscrizione del contratto di compravendita l’acquirente intende non solo ottenere la proprietà dell’immobile ma anche servirsi dello stesso secondo la sua destinazione. La mancanza dell'agibilità, rendendo il bene inidoneo alla sua naturale utilizzazione, rende di fatto impossibile il soddisfacimento delle esigenze che hanno condotto l'acquirente a contrarre, determinando, per questa via, una inutilità dell'acquisto effettuato ed il perfezionamento, quindi, di una operazione negoziale antieconomica.


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