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CORSERA IMMOBILIARE OPINIONI MATTEO CORSINI AGENTI IMMOBILIARI QUANDO NON SONO DOVUTE LE PROVVIGIONI.LA NATURA CONTRATTUALE DELLA RESPONSABILITA' DEL MEDIATORE

Roma 25 luglio 2021 CorSera.it a cura del dr.Matteo Corsini Fondatore e direttore scientifico della EUSG ( Enciclopedia Universale delle Scienze Giuridiche ed Urbanistiche)

Corsini real estate consulting studio di consulenza legale, diritto privato, urbanistico, commerciale, intermediazione nazionale e internazionale su beni di lusso, alberghi, uffici e centri commerciali.

Advisor internazionale per capital growth, operazioni di turnaround settore turistico ricettivo. corsinicase@gmail.com 

Il diritto e la natura contruattuale della responsabilità del mediatore professionista.  

Non c'è più alcun dubbio, che l'esame di abilitazione per agente immobiliare in Italia, sia più difficile di qualsiasi altro esame di abilitazione professionale. L'esame di abilitazione consente all'agente immobiliare professionale di svolgere attività di intermediazione ma di consulenza legale sotto molteplici aspetti, certamente normativistivo del diritto privato, diritto commerciale, diritto amministrativo, economia, estimo e diritto societario. Con l'esame di abilitazione di Agente Immobiliare, lo Stato esige dall'operatore, una conoscenza assoluta di molte materie complesse . La responsabilità professionale dell'agente immobiliare, che tra le altre cose viene attestata anche dall'ammontare delle parcelle, che sono le più alte rispetto a quelle dei notai, degli architetti e degli stessi legali, è da ritenersi garanzia assoluta in ogni attività di compravendita di beni immobili. Nel mercato immobiliare non c'e' alcun dubbio che l'Agente immobiliare sia il vero protagonista, la star e pertanto si deve pretendere dallo stesso una assoluta conoscenza delle materie, per le quali lo Stato, lo ha chiamato a sovrintendere. 

Analisi e indagini giuridica sull'attività del mediatore professionale.

Il fatto che l’agente immobiliare non debba possedere, le specifiche conoscenze tecnico-legali che competono ad altri professionisti quali il notaio, l’avvocato o l’architetto ciò non toglie che l’agente immobiliare sia un professionista e come tale debba comportarsi e quindi usare la diligenza professionale richiesta a tutela delle parti intermediate.

 Pertanto sebbene l’agente non sia tenuto a verificare o sapere ad esempio se una domanda di sanatoria straordinaria possa avere esito positivo o meno, non vi è tuttavia dubbio che il mediatore debba informare, nella specie, il promissario acquirente sul fatto che il cespite dal mediatore offerto sul mercato quantomeno possegga i requisiti fondamentali per svolgere la funzione per la quale il potenziale acquirente abbia inteso procedere nell’acquisto.

Nulla di tutto ciò ha fatto la società convenuta.

 La coordinata lettura dell'art. 1759, I c., in riferimento agli artt. 1175 e 1176 c.c., impone di ravvisare un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale (c.d. qualificata) che si richiede al mediatore in quanto figura professionale disciplinata dal codice civile (art. 1754 c.c. e ss.) nonché dalle disposizioni specifiche della materia - a partire dalla L. n. 39 del 1989- che hanno dato particolare risalto alla natura professionale dell'attività del mediatore il cui esercizio richiede determinati requisiti di cultura e competenza. Tale corretto inquadramento fa sì che il mediatore-professionista debba rispondere, nei casi di accertata negligente e/o imprudente condotta,  secondo i canoni della colpa lieve. In tale prospettiva, il mediatore incorre in responsabilità sia quando omette di comunicare alle parti circostanze rilevanti per la sicurezza e valutazione dell’affare a lui note, sia quando non le informi di circostanze che di fatto gli sono rimaste sconosciute, ma che avrebbe potuto o dovuto conoscere se, nell’esercizio della propria attività, avesse usato la diligenza e la perizia proprie di un mediatore professionale tenuto conto delle caratteristiche dell’affare e dell’organizzazione del mediatore. Con la precisazione che tale obbligo “non è limitato solo alle circostanze che influiscono sul consenso ma si estende a tutte quelle circostanze che avrebbero indotto le parti a concludere quel contratto secondo condizioni diverse”  (per tutte Trib. Genova, 15.02.2010; Cass. Civ., sez. III,  18.07.2008, n.19951).

E sotto questo aspetto rileva il fatto che nell’ottica di una responsabilizzazione del mediatore professionale che è chiamato non più solo “a girare” alle parti intermediate tutte le informazioni pervenute a sua conoscenza così come le ha ricevute ma anche di attivarsi in modo fattivo usando un rinnovato grado di attenzione e perizia ancor di più se ci si avvale di un organizzazione complessa come quella societaria (cfr. Cass. Civ. 22.03.2001, n. 4126). Ebbene  la giurisprudenza  chiarisce che  la mancata comunicazione relativamente alla carenza di agibilità  implica la responsabilità del mediatore. Ciò in ragione dell’importantissima rilevanza che la certificazione di agibilità assume nella commercializzazione e nel godimento di unità immobiliari soprattutto aventi destinazione residenziale come nella specie.

Ed infatti, il Giudice di legittimità ha costantemente statuito anche recentemente che: “come in molteplici occasioni evidenziato dalla giurisprudenza di questa Corte regolatrice - nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto poiché vale a incidere sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico - sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.. Il mancato rilascio della licenza di abitabilità, quindi, integra inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o esonerato comunque il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza (in termini, ad esempio, Cass. 25 febbraio 2002, n. 2729). Tenuto presente, quindi, che un bene immobile destinato ad abitazione non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico-sociale allorché è privo del certificato di abitabilità (cfr., ad esempio, Cass. 4 novembre 1995, n. 11521; Cass. 5 novembre 1992, n. 11980) è di palmare evidenza che la CA-RUSILLO è gravemente venuta meno ai propri obblighi professionali allorché, pur consapevole che l' A. era intenzionato di acquistare, un immobile da destinare a abitazione, ha proposto a questi l'acquisto di un fabbricato privo di tale certificato, cioè un bene totalmente diverso da quello voluto dall' A..Né, al riguardo, come pure - del tutto apoditticamente si invoca in ricorso - la verifica dell'esistenza della licenza di abitabilità costituisce un accertamento o verifica superiore all'ordinaria diligenza.  Certo essendo, infatti, che se un immobile privo del ricordato requisito non è commerciabile come "abitazione", è palese che l'accertamento dell'esistenza di detto requisito è la prima verifica cui è tenuto il mediatore, ancora prima di offrire lo stesso a soggetti interessati all'acquisto di immobili da adibire ad abitazione” (v. Cass. Civ. 27.11.2006, n. 25137).  Negli stessi termini si veda ancora Cass. Civ. 07.04.2009, n. 8374 dove si legge: “sicché non viene meno l'obbligo del mediatore di compiere l'attività demandatagli in modo esauriente e funzionale all'interesse della parte alla conclusione dell'affare, e quindi con diligenza adeguata alla sua professionalità, ragionevolmente esigibile, in rapporto alla sua organizzazione concreta, in modo che la controparte non sia legittimata a rifiutarsi di concluderlo per non essere stata informata su circostanze (nella specie, riguardanti il rilascio del certificato di abitabilità) influenti sulla sua conclusione o esecuzione, conosciute o agevolmente conoscibili, poiché in tal caso può essere giustificato il rifiuto di corrispondere il compenso”.   

Si deve poi tener conto del fatto che per l’univoca giurisprudenza di legittimità la responsabilità del mediatore immobiliare ha  natura contrattuale. Nella mediazione “tipica”, come nella specie, la responsabilità del mediatore, con specifico riferimento agli obblighi di correttezza e di informazione, si configura come responsabilità da “contatto sociale” (cfr. Cass. Civ. 14.07.2009, n. 16382 che richiama in merito Cass. Civ. SS.UU. n. 577/08; Cass. Civ. 12362/06; Cass. Civ. 9085/06). “…Da tale configurazione di responsabilità a carico del mediatore, che opera ai sensi dell’art. 1754 c.c., in caso di contenzioso tra il mediatore stesso e le parti, deriva sia che è il primo che deve dimostrare di aver fatto tutto il possibile, in base alla richiamata diligenza ex art. 1176 c.c., comma 2, nell’adempimento degli obblighi di correttezza ed informazione a suo carico” (v. la già citata Cass. Civ. 16832/2009).

L'ipotesi della truffa contrattuale per l'operatore professionale di intermediazione.

Inadempimento rispetto agli obblighi di legge cui è tenuto il diligente mediatore che indubbiamente si configurano anche sub specie di dolus malus non potendosi certamente dubitare che il promuovere una vendita di un appartamento ad uso residenziale senza aver verificato nemmeno la sussistenza della certificazione dell’agibilità non appare certamente condotta ispirata a buona fede.  

D’altronde, per capire la gravità e rilevanza dell’omissione contestata e quindi della correlativa responsabilità dell’agente è sufficiente osservare che in determinati casi per la giurisprudenza di legittimità penale “Integra l'ipotesi di truffa contrattuale la condotta dell'agente immobiliare che omette di comunicare al contraente persona offesa il difetto di abitabilità del locale mansardato annesso all'immobile compravenduto” (v. Cass. Pen. 21.12.2017, 1730).

dr.Matteo Corsini 

Agente immobiliare professionista

Fondatore e direttore scientifico della EUSG 

Enciclopedia Universale delle Scienze Giuridiche 

Matteo Corsini è laureato in Giurisprudenza presso la Università degli Studi Guglielmo Marconi .  

Corsini real estate consulting è un advisor per la vendita di immobili commerciali , ad uso ufficio e residenziale di lusso . 

Corsini real estate consulting advisor finanziario del settore immobiliare, per la individuazione di investitori internazionali , capital growth, operazioni di turnaround finanziario nel segmento turistico ricettivo.

Corsini real estate ocnsulting è specializzata in consulenza legale di diritto privato, diritto commerciale, diritto amministrativo, diritto urbanistico, diritto tributario, estimo procedure di acquisizione nel Public sector . Corsini real estate si occupa da anni di valutazione e dismissione dei patrimoni immobiilari delle grandia aziende .

corsinicase@gmail.com 

 


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