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CORSERA GIUSTIZIA ITALIANA ROMA CORTE DI APPELLO GIUDICE GIOVANNI BUONOMO INTRASFERIBILITA' AD PERSONAM.DA GIULIO ANDREOTTI A PIERO AMARA

Roma 14 maggio 2021 Barcellona Khaterine Osvald  indipendent blogger

Sistema Siracusa, dal Csm di Camillo Davigo, a Piero Amara, il fil rouge che parte da Giulio Andreotti.

Tutte le sentenze che evidenziano alterazioni del nostro sistema giudiziario. E guarda caso investono personaggi di chiara fama che con quel sistema erano parte integrante. La Loggia Massonica denominata Ungheria esiste, o forse ce ne sono altre, molte, forse troppe. Piero Amara ha testimoniato che la Loggia Ungheria tendeva ad influenzare nomine e sentenze. Nessuno sa chi siano effettivamente gli adepti della Loggia, e poche sono le informazioni sulle possibili relazioni ambientali e inquinanti. Ciò che noi giornalisti possiamo fare, è mettere in evidenza personaggi noti, legati a relazioni particolari ( Giulio Andreotti Renato Bocchi ) della nostra vita sociale, a cui va il favore delle sentenze, si ritagliano motivazioni personalizzate, fino a diventare aberranti. Si stravolgono le norme a presidio degli interessi primari dei cittadini. Sentenze che scardinano l'ordinamento giuridico e poi finiscono di inquinare anche quello giudiziario. Se questo non è il Sistema Siracusa, è qualcosa di molto simile e che come un virus prolifera nelle aule di giustizia del Tribunale civile di Roma. Il vecchio Sistema su cui attecchisce il nuovo, quello di pronta emanazione inquinante dell'avvocato Piero Amara.

 

Intrasferibilita' ad personam. 

Nella nostra rete ne è caduta una la  Sentenza n. 659/2019 resa inter partes dalla Corte di Appello di Roma, sez. III, nel giudizio nrg. 3796/2017 e pubblicata in data 30.1.2019 a firma del Giudice Buonomo Consigliere della Corte di Appello di Roma.La sentenza del Giudice Buonomo conferma l'inadempimento delle proprietarie nei confronti dell'acquirente, ma allo stesso nega il trasferimento del bene su cui aveva legittimamente maturato il diritto di acquisto. Lo stesso immobile viene poi venduto in corso di causa, al Giorgio Bocchi, figlio del più noto immobiliarista Renato, amico del divo Giulio Andreotti. Disparità di trattamento, sentenza ad personam. 

Cosa c'è che non va ? Il Sistema Siracusa se esiste dobbiamo scovarlo tra le sentenze dei Tribunali e quella che riportiamo non soltanto è aberrante sotto i più stringenti profili giuridici, ma rende evidenteissimo che le motivazioni delle sentenze, reagiscono a secondo del soggetto a cui sono indirizzate.

La Sentenza Buonomo  " ha fatto scempio dei principi che la legge pone a presidio della sicurezza della circolazione dei diritti reali su beni immobili attraverso il regime pubblicitario garantito dall’istituto della trascrizione e che fanno perno sul noto principio: “prior in tempore, potior in jure”. Principio che trasposto nell’ambito della trascrizione delle domande giudiziali ha l’effetto di garantire all’attore il principio  “prenotativo” favorevole dell’accoglimento della domanda. "    

Ma ripercorriamo le motivazioni della sentenza Giovanni Buonomo sulla base del ricorso in Cassazione.Buona e attenta lettura per gli amanti del diritto urbanistico applicato ai contenziosi delle compravendite immobiliari.

Premessa ai motivi di impugnazione e nucleo della questione principale.

Per intendere con immediatezza il fulcro delle doglianze che si intendono muovere con il presente ricorso è opportuno ricordare che la sentenza ex art. 2932 c.c. ha natura sostitutiva di un atto negoziale dovuto e quindi non può produrre un effetto maggiore di quello che le parti possono ottenere con un atto di autonomia negoziale. In altre parole, al Giudice è impedito, in subiecta materia, di fare ciò che non potrebbe fare il notaio in sede di stipula di una compravendita. Ed è proprio sotto questo aspetto che, nella vicenda in esame, è accaduto l’inverosimile.

I Giudici di merito non hanno ritenuto trasferibile all’attore il medesimo cespite che le convenute, al contrario, sulla base di un atto notarile intervenuto in corso di causa (rogito Mazza, rep. 114439 v. all. 2 Bocchi) hanno potuto alienare, in spregio degli obblighi assunti con l’attore, a tal sig. Bocchi. Basta quindi soffermarsi su questo lampante ed insuperabile aspetto per rendersi conto di come i Giudici di merito abbiano letteralmente stravolto e posto nel nulla l’intero sistema di tutela, ex parte emptoris, disciplinato dal combinato disposto di cui all’art. 2932 e 2652, n. 2 c.c.. Il ricorso di legittimità viene quindi promosso per capire se nel nostro sistema giuridico sia stato introdotto in via pretoria, nell’ambito della circolazione dei diritti reali immobiliari, un nuovo e sconosciuto principio che potremmo definire dell’ “intrasferibilità ad personam” dei beni immobili e secondo il quale il medesimo cespite che  è stato trasferito con atto pubblico a tizio (Bocchi) non è trasferibile a caio (......................) e quindi per capire se l’intero sistema posto a salvaguardia della sicurezza della circolazione dei suddetti diritti, che trova fondamento nell’istituto della trascrizione sia stato letteralmente capovolto o se invece ancora valga il principio “prior in tempore potior in jure”.

I° MOTIVO) Violazione e falsa applicazione degli artt. 6 C.E.D.U., 24 e 111, c. VI Cost., in relazione all’art. 360, c. 1, n. 3 c.p.c. nonché nullità della sentenza ex art. 132, n. 4 c.p.c. in relazione all’art. 360, c.1, n. 4 c.p.c..

I.1) Il Giudice di appello nel confermare la sentenza di primo grado non ha mai esaminato né tentato di confutare nello specifico i motivi di appello e per di più, quantomeno per due capi, non ha fatto altro che richiamare acriticamente la detta pronuncia attraverso una motivazione c.d. “per relationem” (per poi nel terzo capo cadere in una colossale aporia, v. infra IV motivo di ricorso).

A pagina 12 della sentenza di appello in merito alla “rilevanza della dichiarazione…della conformità dello stato di fatto ai dati catastali” la Corte si è limitata a richiamare la sentenza n. 8611/2014 “già citata anche dal Tribunale” evidenziando che al Giudice è impedito “di produrre, con la sentenza costitutiva, gli stessi effetti traslativi che la legge vieta al notaio”.  Detto argomento è identico, sebbene formulato con alcune varianti espressive, a quello esposto dal Tribunale a pagina 7: “il riferimento alla planimetria depositata in catasto e la dichiarazione di conformità …sono prescritti a pena di nullità… e tale requisito evidentemente vale anche per la sentenza ex art. 2932 c.c.… nella nota a chiarimenti il CTU” ha ribadito che “non vi è conformità tra tale planimetria e lo stato attuale dei luoghi ….Tale profilo …. impedisce di disporre il trasferimento dell’immobile”. A pagina 13 la Corte di Appello ha poi affermato di condividere le opinioni del CTU ritenute “prive di vizi e perfettamente aderenti agli atti di causa” così ripetendo quasi letteralmente le parole del Tribunale a pag. 6 “Il C.T.U. …con motivazione condivisibile e immune da vizi logico-giuridici”.

I.2) L’univoca giurisprudenza di legittimità afferma che la sentenza d’appello motivata per relationem deve considerarsi inesistente qualora la laconicità della motivazione non consenta di appurare che alla condivisione della decisione di prime cure il Giudice d’appello sia pervenuto attraverso l’esame e la valutazione di infondatezza dei motivi di gravame, previa specifica e adeguata considerazione delle allegazioni difensive degli elementi di prova e dei motivi di appello (ex multis, Cass. Civ., n. 21.9.2017, n. 22022; n. 15.2.1996, n. 1156). La Corte di Appello per l’intero sviluppo motivazionale non ha fatto altro che richiamare, pagg.10-12 i motivi di gravame (le cui ragioni abbiamo riportato sommariamente retro al § A.3) senza, come visto, tuttavia minimamente valutarli né confutarli limitandosi semplicemente a ripetere quasi letteralmente le motivazioni del giudice di primo grado con ciò violando macroscopicamente l’art. 6 C.E.D.U secondo “cui ogni persona ha diritto a che la causa sia esaminata equamente” e nulla di equo vi è in un Giudice che non esamina le ragioni difensive della parte, così ledendo gravemente il diritto di difesa costituzionalmente garantito dall’art. 24 Cost.. nonché l’art. 111, c. VI, della Cost. e l’art. 132, n. 4 c.p.c.

II° MOTIVO) Violazione e falsa applicazione degli artt. 2699, 2702, 2932, 2652, n. 2 c.c. e 116, c. 1 c.p.c. in relazione all’art. 360, c. 1, n. 3 c.p.c. nonché nullità della sentenza ex art. 132, n.4 c.p.c. in relazione all’art. 360, c. 1, n. 4 c.p.c..

II.1) Le ........................ sono recedute illegittimamente dagli impegni assunti con il dott. ....................perché avevano promesso il cespite agli Stillo/De Lorenzo ad un prezzo maggiore, curando l’immediata trascrizione del detto secondo preliminare al fine di opporne gli effetti “prenotativi” al dott. .......................  Nel giudizio, le ..............................i avevano dichiarato (v. retro in fatto § A.1.5) l’intenzione di voler risolvere il contratto con gli .................... Lorenzo per rispettare i precedenti impegni assunti con il dott. .......................per poi invece vendere al terzo Bocchi con atto pubblico questa volta sottoscritto e trascritto successivamente alla trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. avanzata da C......................, e quindi a questi non opponibile. Ed è proprio su questo punto che la sentenza impugnata ha fatto scempio dei principi che la legge pone a presidio della sicurezza della circolazione dei diritti reali su beni immobili attraverso il regime pubblicitario garantito dall’istituto della trascrizione e che fanno perno sul noto principio: “prior in tempore, potior in jure”. Principio che trasposto nell’ambito della trascrizione delle domande giudiziali ha l’effetto di garantire all’attore l’effetto “prenotativo” favorevole dell’accoglimento della domanda.     

II.2) E’ sin troppo evidente infatti che una volta venduto al Bocchi, in corso di causa, il cespite alcun problema di trasferibilità dello stesso poteva porsi nell’ambito del presente giudizio. L’atto pubblico di vendita tra le convenute ed il Bocchi è entrato nel processo (grazie all’intervento adesivo svolto dal Bocchi) come prova documentale avente natura “legale” che, in quanto tale, impediva al Giudice, ex art. 116, c.1, c.p.c., qualsivoglia valutazione discrezionale sulle risultanze che la stessa offriva. E tale prova certificava, in giudizio, non solo l’astratta trasferibilità del cespite bensì l’avvenuto suo trasferimento.

Come ricordato retro in fatto (§ A.1.10) il Bocchi è intervenuto in giudizio quando i termini istruttori di cui all’art. 183 c.p.c. erano decorsi. In questo giudizio alcuna parte ha mai nemmeno allegato che vi fossero stati mutamenti dei luoghi né della situazione urbanistico/catastale del cespite, rispetto al momento in cui il rogito Mazza era stato stipulato e poi prodotto agli atti di questo giudizio (né mutamenti successivi alla chiusura dell’istruttoria avrebbero mai potuto rilevare in danno del ......................

Pertanto, la Corte territoriale laddove, come visto retro (§ A.4), ha confermato il rigetto della domanda del .................ex art. 2932 c.c. per “l’impossibilità del giudice di produrre, con la sentenza costitutiva, gli stessi effetti traslativi che la legge vieta al notaioha macroscopicamente violato l’art. 116 c.p.c.. Il Giudice di merito così come aveva ammesso ex art. 272 c.p.c., sulla base di detto contratto pubblico di vendita, l’intervento adesivo in giudizio dell’acquirente Bocchi, parimenti, e sulla base del medesimo titolo, non poteva esimersi dall’emettere la sentenza ex art. 2932 c.c., atteso che il valido trasferimento del cespite, (come per l’appunto certificato, ex art.116, c.1 c.p.c., dal detto contratto di vendita) non poteva opporsi al ........................ che aveva in precedenza trascritto la domanda di esecuzione ex art. 2932 c.c..

II.3) I giudici di merito,  ignorando i plurimi richiami svolti da questa difesa nei precedenti gradi (v. per tutte pag. 7 conclusionale in appello), hanno risolto la questione specifica relativa al caso in cui il promittente venditore, durante la pendenza di un giudizio di esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre, abbia alienato a terzi l’immobile promesso in vendita in modo del tutto opposto all’univoco insegnamento della Suprema Corte secondo il quale “la domanda di esecuzione specifica trova limite nell’alienazione a terzi del bene promesso, salvo che tale domanda sia trascritta anteriormente alla detta vendita, atteso che i suoi effetti prevalgono su quelli degli atti di disposizione del proprietario trascritti successivamente e viene di conseguenza meno l’impossibilità giuridica derivante dall’alienazione a terzi del bene medesimo” (Cass. Civ. 16.12.1992, n. 13282) ed anche: “la trascrizione della domanda, rendendo inopponibili al promissario acquirente le alienazioni a terzi effettuata dal promittente venditore in epoca successiva, rende anche “possibile” il trasferimento del bene in favore dell’attore” (Cass. Civ., sez. II, 14.4.2000, n. 4819 e Cass. Civ., sez. II, 24.11.2014, n. 24960).

II.4) Le argomentazioni svolte nella sentenza impugnata sembrano pertanto potersi censurare anche sotto il profilo motivazionale. Infatti, sebbene sia noto che a seguito della ennesima riforma del codice di rito del 2012 sia scomparso il controllo, in sede di legittimità, sulla motivazione con riferimento al parametro della sufficienza è, tuttavia, rimasto “il controllo sull’esistenza (sotto il profilo dell’assoluta omissione o della mera apparenza) e sulla coerenza (sotto il profilo della irriducibile contraddittorietà e dell’illogicità manifesta) della motivazione, ossia a quei parametri che determinano la conversione del vizio di motivazione in vizio di violazione di legge, sempre che esso emerga immediatamente e direttamente dal testo della sentenza impugnata”. In tal senso il giudice di legittimità è fermo nel considerare che tale anomalia si rinviene sia nella “motivazione apparente” intesa come “intrinsecamente contraddittoria quando ..strutturata su proposizioni successive che affermano che una stessa circostanza sia e non sia, ovvero su fatti reciprocamente escludentisi” sia nel “contrasto irriducibile fra affermazioni inconciliabili” e quindi nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile (cfr. Cass., SU, n. 8053 del 2014; Cass., SU, n. 1981 del 2014)” (v. da ultimo Cass. Civ., sez. I, ord. 22.8.2018, n. 20955).

 Ebbene, la Corte territoriale ha utilizzato quello che il filosofo tedesco Arthur Schopenhauer definirebbe nel suo “l’Arte di avere ragione” come un argomento “ad absurdum” laddove ha statuito di non poter produrre “con la sentenza costitutiva quegli “effetti traslativi vietati al notaio” che, al contrario, nel testo della medesima sentenza (pag.5) si riconosce essere stati prodotti dal notaio Mazza che ha rogato l’atto di compravendita, tra le convenute ed il Bocchi, avente ad oggetto il medesimo cespite oggetto di causa (!). I giudici di merito hanno dichiarato di non poter trasferire un bene già trasferito e per di più alla presenza, in giudizio, delle venditrici e dell’acquirente (che, paradosso nel paradosso, a loro volta si sono difesi nel processo sostenendo che l’immobile de quo fosse stato tra di loro legittimamente trasferito ma che tuttavia non potesse legittimamente trasferirsi al .......................).

III° MOTIVO) Violazione e falsa applicazione degli artt. 115, 116, c.1, nonché dei commi 1 bis e ter dell’art. 29 della l. 52/85 in relazione all’art. 360, c. 1, n. 3 c.p.c. nonché nullità della sentenza ex art. 132, n. 4 c.p.c. in relazione all’art. 360, c. 1, n. 4 c.p.c..

III.1) La Corte di appello, come visto supra al § A.4.2) ha statuito che in merito alla “rilevanza della dichiarazione della conformità dello stato di fatto ai dati catastali l’impossibilità del giudice di produrre, con la sentenza costitutiva, gli stessi effetti traslativi che la legge vieta al notaio in difetto della dichiarazione di coerenza catastale”. La statuizione è manifestamente errata.  

III.2) Vi è da dire che la disposizione legislativa di cui al c.1 bis dell’art. 29, L. 52/85 si pone “una finalità pubblicistica di contrasto all'evasione fiscale”.  Ed infatti, spiegava questa difesa nel primo motivo di gravame, la norma dispone che la dichiarazione di conformità “catastale” deve effettuarsi “sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale”. Ed è proprio questo il fulcro della disposizione normativa in esame e di cui i giudici di merito non hanno saputo far buon governo. Il D.L. 78/2010 al Titolo II è rubricato: “contrasto all’evasione fiscale e contributiva”, L’art. 19 “aggiornamento del catasto”. Ciò implica che non ogni difformità tra lo stato dei luoghi e le risultanze catastali rileva ai fini della normativa scrutinata ma solo quelle incongruenze che producono una rilevante incidenza di natura “fiscale” e quindi una variazione rilevante nella rendita catastale.

Ed infatti proprio in questo senso si esprime, come fatto notare nelle repliche in appello (pag. 18), l’Agenzia del Territorio (con le circolari: n. 2/2010, prot. 36607 del 9.7.2010 e n. 3/2010, prot. 42436 del 10.8.2010), nelle quali si precisa che “l’obbligo della relativa dichiarazione si configura nell’ipotesi in cui le variazioni influiscono sulla consistenza, la categoria e la classe dell’unità immobiliare, in sostanza sulla determinazione della rendita catastale”. Se questo è quindi l’impianto normativo disciplinante la materia è evidente che alcun ostacolo di natura “catastale” si frapponeva all’emissione della sentenza ex art. 2932 c.c. per plurime considerazioni tutte già ribadite, ma non valutate, in sede di merito[1]:  

III.3) Innanzi tutto la Corte Capitolina non ha colto che la disposizione di cui al comma 1 bis della L. 52/85 contiene una limitazione testuale che circoscrive l’ambito di sua applicazione ai soli “atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento…di diritti reali”. La norma è formulata in modo non equivoco e non può che ritenersi di stretta interpretazione. Ne consegue che dalla sua applicazione restano all’evidenza escluse sia le scritture private non autenticate che i contratti obbligatori, quali il contratto preliminare di cui è causa. Se così è, allora, non sembra possibile negare al preliminare redatto per scrittura privata, privo delle “menzioni catastali”, gli ordinari rimedi previsti dall'ordinamento giuridico tra i quali quello di cui all’art. all’art. 2932 c.c.. L’argomento appare corretto[2] e collima perfettamente con quello analogo che viene monoliticamente sostenuto dalla giurisprudenza, richiamata anche in questo giudizio dal Tribunale (v. per tutte Cass. 9318/2016) in merito alle c.d. “menzioni urbanistiche” e relativa sanzione di nullità prevista dall'art. 40 della L. 47/85 non ritenuta applicabile al preliminare (peraltro l’art. 40 della L. 47/85 fa riferimento agli “atti tra vivi”, genericamente intesi, mentre il comma 1 bis art. 29, L. 52/85 si riferisce, ancor più restrittivamente, ai soli “atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi). Pertanto, se così come avviene per le c.d. “menzioni urbanistiche” di cui all’art. 40 della L. 47/85 per giurisprudenza costante “si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex art. 2932 cod. civ. anche ove queste non siano presenti nel contratto preliminare è parimenti evidente che medesimo effetto deve prodursi anche in assenza, nel preliminare, delle “menzioni catastali” di cui al c.1 bis, art. 29 L. 52/85, atteso che la nullità ivi prevista non si applica, per l’appunto, né alla scrittura privata né al contratto preliminare. Da qui l’evidente falsa applicazione della norma in questione.

III.4) In secondo luogo la normativa di interesse disciplina una ipotesi di nullità “formale” in quanto la sanzione colpisce l’atto (si ribadisce, pubblico o con sottoscrizioni autenticate) per l’omessa dichiarazione e la mancata indicazione dei dati catastali. Ebbene, in giudizio, era stato prodotto l’all.to n. 2 del Bocchi contenente il più volte citato rogito di compravendita intervenuto tra le convenute ed il Bocchi (la Corte ne dà atto nel momento in cui ricorda a pag. 4 che il Tribunale aveva stralciato solo i documenti da 3 a 6 del Bocchi e richiama il detto rogito ad esempio anche a pag. 5).

Ebbene nel rogito Mazza si riscontrano le attestazioni ivi rese dalle veditrici “..Ai sensi dell’art. 29 comma 1 bis della legge 27 febbraio 1985, n. 52la parte venditrice intestataria, dichiara che lo stato di fatto è conforme ai dati catastali sopra riportati e alla planimetria depositata in catasto” [pag. 3 rogito Mazza all. 2 Bocchi][3] ovviamente utilizzabili ai fini dell’emissione della sentenza ex art. 2932 c.c. in quanto afferenti il medesimo cespite oggetto della domanda.

Tuttavia, la Corte di appello, così come il Tribunale, hanno commesso un grave errore processuale, denunciabile ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4 c.p.c. (Cass. Civ. 22.5.2013, n. 12514), omettendo, nonostante i plurimi richiami di questa difesa (v. ad es. I motivo gravame § 2.4.1) il ponderato esame della detta prova documentale nella quale si riscontrava il requisito “formale” richiesto dalla legge (ove, per l’appunto, ritenuto necessario ai fini dell’emissione della sentenza ex art. 2932 c.c.) ed il cui apprezzamento, in termini di certezza, avrebbe invero fatto venire meno la fondatezza dell’argomento utilizzato dal Giudicante.

Come si vede questa difesa a fronte della laconica statuizione con cui, in sentenza, la Corte di appello ha affermato “l’impossibilità del giudice di produrre, con la sentenza costitutiva, gli stessi effetti traslativi che la legge vieta al notaio in difetto della dichiarazione di coerenza catastalenon propone a codesta ecc.ma Corte di Cassazione una lettura di un dato probatorio acquisito agli atti diversa rispetto a quella che ne avesse eventualmente fatto il giudice di merito bensì denuncia l’assoluta mancata ricognizione critica e il ponderato esame, del giudice territoriale, della prova documentale “principe” di questo processo ovvero il rogito “Mazza” traducendosi, detta omissione ancora una volta in una anomalia motivazionale che si traduce in una violazione di legge costituzionalmente rilevante e quindi censurabile in questa sede di legittimità per il profilo indicato.

III.5) Ad ogni buon conto la “quaestio facti” circa la conformità o meno del cespite sotto il profilo “catastale” è stata accertata dal Giudice a mezzo CTU ma è stata poi erroneamente considerata sotto il profilo giuridico non avendo fatto, i giudici di merito, buon governo della normativa scrutinata.

Il Tribunale aveva infatti chiesto, con il quesito n. 4, al CTU di riferire “Se lo stato attuale dell’immobile sia conforme con l’ultima planimetria depositata in catasto, indicando in caso contrario le attività e le spese necessarie per adeguare la situazione”. Nell’espletamento dell’incarico il CTU ha dapprima accertato che l’immobile ed i suoi dati catastali fossero censiti in Catasto (all.10 CTU, ma si v. anche il preliminare di causa, il rogito “Mazza”, la perizia del CTP di parte attrice dove i dati catastali sono altresì riportati) ed ha poi reperito anche l’ultima planimetria depositata dalle convenute, in corso di causa, al Catasto in data 10.10.2011 (prot. RM 1097016) a firma Geom. Pietro Fondacaro ed allegata al rogito “Mazza” (v. pag. 6 ed all.to 10 CTU nonché il rogito “Mazza”).  

Il CTU, nel rispondere al quesito n. 4, ha poi statuito che: “limitatamente all’ultima planimetria catastale depositata si rappresenta che l’immobile è difforme da essa per quanto concerne la finestra murata nella camera da cui si accede alla terrazza” (v. pag. 20 CTU).

Ragion per cui, e senza voler ripetere cose già dette (v. supra § III.2), nella fattispecie non sussisteva alcuna “difformità catastale” nel senso voluto dalla norma, nemmeno sotto un profilo “sostanziale”. Infatti, l’unica e minimale incongruenza riscontrata dal CTU (tamponatura finestra) di cui i giudici danno atto in sentenza non assumeva alcun rilievo secondo le “disposizioni vigenti in materia catastale.

Tuttavia, questo rilevante aspetto giuridico non è stato rettamente inteso, con grave colpa, né dai giudici né dal CTU, ing. Breda.

E certamente l’errore interpretativo della norma commesso stupisce in quanto da un lato i giudici avevano ben chiaro l’inciso in questione, tanto appunto da riportarlo nel testo della sentenza (v. pagg. 7 di entrambe le sentenze) e dall’altro, in quanto la questione era stata proposta in sede di merito con plurime sottolineature sia da questa difesa che dal CTP di parte attrice:  Inoltre, in merito a quanto osservato dal CTU, sul quesito n. 4) ed in particolare a quanto riferito a pag. 19 della relazione, ricevuta in bozza, puntualizziamo che la normativa che ha introdotto la c.d. “conformità catastale” ovvero l’art. 19 comma 14 del D.L. 31 maggio 2010 n. 78 si propone finalità, essenzialmente di natura fiscale, e pertanto l’aggiornamento delle planimetrie è richiesto solo in presenza di variazioni che incidano sulla corretta determinazione della rendita catastale. Ragion per cui nella specie la variazione (finestra murata) indicata alla pagina 19 della relazione, a parte il fatto che, questa, non si riscontrava nella planimetria del 1987 (l’ultima depositata in Catasto al momento della sottoscrizione del contratto di preliminare di cui è causa) è comunque inidonea ad incidere sulla determinazione della rendita catastale dell’unità immobiliare compromessa in vendita” (v. pagina 2, n. 4 della CTP attrice, arch. Scarpino, allegata sub 18 alla perizia del CTU ma anche  punto 3.3 delle note di replica attore in primo grado e quanto scritto nel I motivo di appello).  

E’ quindi censurabile in questa sede di legittimità il fatto che i giudici di merito, fraintendendo la norma,  abbiano aderito acriticamente alle affermazioni del CTU laddove questi nella  “nota a chiarimenti (pag. 3) ha dichiarato apoditticamente di non condividere “la interpretazione proposta dall’arch. Scarpino sul significato della norma citata” tenuto altresì conto che il CTU, sempre a pagina 3 dei chiarimenti, ha poi confessato di essersi limitato semplicemente a rispondere al quesito che gli chiedeva di verificare se “lo stato dell’immobile sia conforme con l’ultima planimetria depositata in catasto” (e quindi senza far riferimento alle “disposizioni vigenti in materia catastale).

Né alcun rilievo, avevamo già eccepito in sede di appello (pag. 15) poteva assumere sotto il profilo “catastale” il fatto che il CTU, nel rispondere al sopra richiamato quesito n. 4 dopo aver appunto evidenziato che l’immobile risultava difforme rispetto all’ultima planimetria depositata in Catasto in ragione della “finestra murata ha poi riferito, creando a dire il vero un pò di confusione,: “che tale planimetria rappresenta una situazione irregolare per via dell’apertura sulla muratura portante di spina e per l’abbassamento del solaio e che pertanto riportare l’immobile alla configurazione di tale planimetria costituisce comunque un’operazione di passaggio tra una situazione irregolare ed un’altra situazione irregolare. Tale intervento edilizio non può dunque essere eseguito. Infatti, in base all’art. 22 del D.P.R. 380/2001Per tale motivo si ritiene di non indicare né le attività né le spese necessarie per eseguire l’intervento a cui si riferisce il quesito del Giudice”.

Con questo periodo il CTU ha voluto semplicemente spiegare le ragioni per cui non ha indicato le attività ed i costi per regolarizzare l’incongruenza catastale (“tamponatura finestra”) riscontrata nell’esaminare l’ultima planimetria depositata in Catasto nel 2011 come richiesto nella seconda parte del quesito 4 (“… indicando in caso contrario le attività e le spese necessarie per adeguare la situazione).

Il CTU ha infatti evidenziato che la detta planimetria graficizzava le due irregolarità “apertura sulla muratura portante di spina e l’abbassamento del solaio” che, contrariamente alla “finestra murata” (di cui alla prima parte della risposta del CTU), non rappresentavano una irregolarità sotto il profilo “catastale” (in quanto esattamente rappresentate in planimetria e riscontrate nel sopralluogo effettuato dal CTU- v. pagg… ed all. 5e della CTU) bensì sotto il diverso profilo “urbanistico”.

Di dette problematiche il CTU se ne era infatti già occupato nel rispondere ad altro quesito (il quesito n. 2 attinente la “regolarità urbanistica” del cespite)[4] a pagine 15 e 16 della sua relazione indicandole come “Variazione A” (l’abbassamento del solaio) l’una, e “Variazione B” (l’apertura sul muro) l’altra. Il CTU infatti aveva spiegato nel rispondere al precedente quesito n. 2 che sotto il profilo “urbanistico” (che, ricordiamo, è profilo ben diverso e distinto da quello “catastale” in esame) l’unità immobiliare presentasse alcune “modifiche degli spazi interni” (pag. 15 CTU) non ostative alla commercialità del cespite ma che dovevano essere ripristinate attraverso l’esecuzione, a mezzo di apposita SCIA ex art. 22 DPR 380/2001,  di opere di ripristino tese a conformare l’immobile alla configurazione legittima rappresentata dalla planimetria di impianto del 1940.  Opere all’esito delle quali sarebbe poi dovuto appunto conseguire un nuovo accatastamento (v. risposta al quesito n. 2 del CTU).

Tenuto conto quindi che l’immobile doveva regolarizzarsi, dal punto di vista “urbanistico” attraverso opere di ripristino alla situazione rappresentata nella planimetria del 1940 da eseguirsi con SCIA ex art. 22 DPR 380/2001 per poi, all’esito, eseguire, un nuovo accatastamento presso il Catasto non aveva alcun senso, per il CTU, indicare i costi per regolarizzare la “tamponatura della finestra” erroneamente rappresentata nell’ultima planimetria depositata in catasto nel 2011 atteso che comunque la situazione dei luoghi così come rappresentata nella planimetria del 2011 (anche emendata dall’errore grafico relativo alla “tamponatura della finestra”) non è “urbanisticamente” conforme “agli strumenti urbanistici, ai regolamenti urbanistici ed alla disciplina urbanistico-edilizia vigente” non potendosi utilizzare una SCIA di ripristino (pag. 19 CTU). SCIA di ripristino, al contrario, utilizzabile per regolarizzare l’immobile nella situazione così come rappresentata nella planimetria di impianto del 1940 come il CTU ha affermato, si ripete, rispondendo al precedente quesito 2 (del quale ci occuperemo nel successivo IV motivo di ricorso).

III.6) Alla luce di quanto sinora esposto è quindi manifesto il vizio in iudicando sub specie di violazione di legge nonché di inesistenza della motivazione che, anche sotto questo aspetto “castastale” colpisce il decisum. Il tutto per tre ordini di ragioni:

i) la prima, in quanto, come visto il CTU non aveva affermato che la discrasia riscontrata tra stato dei luoghi e planimetria (“tamponatura della finestra”) rilevasse ai fini delle “disposizioni vigenti in materia catastale. Quindi la Corte territoriale (così come prima il Tribunale) avrebbero dovuto, nell’interpretare correttamente la norma, prendere atto che l’incongruenza rilevata dal CTU essendo irrilevante ai sensi del c. 1 dell’art. 29 della L. 52/85 non fosse ostativa all’emissione della sentenza ex art. 2932 c.c. (proprio come dimostrava il rogito Mazza ove per l’appunto le .......................hanno potuto rendere la “dichiarazione di coerenza catastale” in ragione del fatto che l’incongruenza in questione non rilevava ai fini delle “disposizioni vigenti in materia catastale).    

ii) la seconda, in quanto il Giudice di legittimità ha più volte evidenziato che: “La genericità del rinvio alle argomentazioni del c.t.u. ed il ricorso a mere clausole di stile per esprimere la condivisione delle conclusioni peritali e dissenso delle critiche mosse dalle parti, non è compatibile con l’obbligo di motivazione incombente sul giudice di merito in presenza di puntuali e specifiche censure” (ex plurimis Cass. Civ. 22.02.2000, n.1975) come appunto è accaduto nella specie. E sebbene poi il Giudice non abbia l’obbligo di esaminare tutte le prospettazioni effettuate dalle parti tuttavia è necessario che dal percorso logico/argomentativo svolto dal Giudicante si possa quantomeno desumere la ragione per la quale ogni contraria prospettazione sia stata disattesa. E qui, si ripete, alcuno, né i Giudici né il CTU, ha mai affermato che l’incongruenza riscontrata (“tamponatura finestra”) tra stato dei luoghi e planimetria depositata in catasto rilevasse ai fini delle “disposizioni vigenti in materia catastale”. Quindi gli argomenti di questa difesa non sono stati e non potevano essere disattesi.

iii) la terza, in quanto come visto, la “conformità catastale” secondo le “disposizioni vigenti in materia catastaledoveva ritenersi, dal Giudice, pacifica e non contestata in giudizio anche in corretta applicazione dell’art. 115 c.p.c. secondo cui “il giudice deve porre a fondamento della decisione …i fatti non specificatamente contestati dalla parte costituita”. E nella specie le ........................... non avevano mai eccepito una difformità catastale ai sensi della norma in esame, ma anzi, ripetiamo, nel rogito “Mazza” avevano reso la “dichiarazione di coerenza” catastale (proprio perché nella planimetria del 2011 del Geom. Fondacaro la discrasia relativa alla “tamponatura della finestra” non presentava una difformità rilevante per le  “disposizioni vigenti in materia catastale) e allo stesso modo anche il Bocchi (già parte acquirente nel rogito “Mazza”) nell’intervenire in giudizio ha ribadito che: “lo stato dei luoghi è conforme alla planimetria depositata dal Geom. Pietro Fondacaro…” [§ 2.3. comparsa Bocchi del 05.06.12].

III.7) Da ultimo, si era altresì segnalato alla Corte di Appello a pagina 18 delle ns. note di replica, che il legislatore, nel 2017, ha previsto la possibilità di conferma degli atti nulli privi delle dichiarazioni sulla conformità catastale, aggiungendo al citato art. 29, il comma 1-ter (introdotto dall’art. 8, c. 1-bis del D.L. 24.4.2017, n. 50 conv. con modificazioni dalla L. 21.6.2017, n. 96) che statuisce: “1-ter. Se la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero dell’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipese dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto, l’atto può essere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi..”.

Ne consegue come, ancor di più alla luce di tale novella legislativa, alcun ostacolo poteva sussistere (ove in ipotesi fosse mai esistito) ai fini dell’emissione della sentenza ex art. 2932 c.c.. Se è infatti possibile “rogare” un atto di vendita (per atto pubblico o con sottoscrizione autenticata) privo delle suddette dichiarazioni catastali potendo, successivamente, anche una parte sola “confermarlo” ancor di più si potrà evidentemente emettersi una sentenza ex art. 2932 c.c. che dia esecuzione ad un contratto preliminare redatto per scrittura privata (e quindi ad un negozio non soggetto all’applicazione della suddetta normativa) potendo successivamente l’acquirente “confermare”, ove fosse necessario, l’eventuale omissione ai sensi della disposizione sopra citata del nuovo art. 29, c. 1-ter oppure ben potendo il Giudice condizionare, in ipotesi, il trasferimento a tale eventuale conferma. Anche qui ci appare manifesta la falsa applicazione di legge avendo omesso la Corte di applicare detto comma “ter”.

IV° MOTIVO) Violazione e falsa applicazione degli artt. 2909 c.c., 115, 116, c.1,  324 c.p.c. nonché dell’ art. 40 L. 47/85 e 46 DPR 380/2001 in relazione all’art. 360, c. 1, n. 3 c.p.c. e nullità della sentenza ex art. 132, n. 4 c.p.c. in relazione all’art. 360, c. 1, n. 4 c.p.c..

IV.I) L’altra ratione decidendi su cui si basa la decisione del Giudice di appello come visto sopra al § A.4.2 si rinviene nella statuizione secondo cui:Dopodiché è evidente, sulla base delle conclusioni del CTU (che anche alla Corte appaiono prive di vizi e perfettamente aderenti agli atti di causa), che il ripristino dei lavori di abbassamento del solaio e di apertura di un vano nella muratura portante, al fine di ripristinare lo stato dell’immobile coerente con la planimetria del 1940, non potrebbe eseguirsi con una semplice segnalazione certificata ai sensi dell’art. 22 del d.P.R. n. 380 del 2001”.

IV.2) Il CTU non ha mai riferito quanto riportato dalla Corte, nel capo qui contestato, ma ha affermato esattamente il contrario:    

i) cosa ha detto il CTU. Questa difesa a pagine 15/16 dell’appello aveva sottolineato che “di dette problematiche” (abbassamento del solaio ed apertura di un vano nella muratura portante)  “il CTU se ne era già occupato nel rispondere ad altro quesito (il quesito n. 2) a pagine 15 e 16 della sua relazione indicandole come “variazione A” (l’abbassamento del solaio) l’una, e “variazione B” (l’apertura sul muro) l’altra”.

Con il quesito n. 2 il Giudice chiedeva al CTU di verificare la “regolarità urbanistica” del cespite e di riferire in particolare “Se successivamente alla costruzione siano state realizzate immutazioni dello stato dei luoghi che rendono necessaria una sanatoria, in caso affermativo, se la sanatoria sia stata richiesta e, ove la pratica di condono sia tuttora in corso, se essa sia ancora ottenibile”. Nel rispondere al quesito il CTU ha riferito, per quanto qui interessa e richiamato dalla Corte di Appello in sentenza, “Successivamente alla costruzione sono state apportate alcune modifiche degli spazi interni e si ritiene che di queste siano rilevanti le variazioni A,B, C e D….“1. Abbassamento del solaio – Variazione A (All. 5) ..Non è stato riscontrato alcun titolo edilizio a sua legittimazione ne preventivo ne a sanatoria. Pertanto…si ritiene che l’abbassamento del solaio non sia stato autorizzato..la variazione comporta anche un aumento della volumetria nonché della SUL…del locale soprastante che costituisce una unità aliena all’immobile di cui è causasarà necessario allora ripristinare la configurazione legittima del 1940 presentando una SCIA …per Restauro e Risanamento conservativo in base all’art. 22 del DPR 380 del 2001”.

Quindi continuava il CTU “2- Apertura del vano nella muratura portante – Variazione B (all. 5) …Non è stato riscontrato alcun titolo edilizio a sua legittimazione ne preventivo ne a sanatoria…in alternativa a ciò, in modo analogo a quanto descritto per il punto precedente si può sanare la situazione riportando la muratura alla sua configurazione d’impianto iniziale del 1940 ovvero richiudendo il vano fino a lasciare il passaggio originale …occorre presentare una SCIA per Restauro e Risanamento conservativo in base all’art. 22 del DPR 380 del 2001”. 

Il CTU, nel rispondere al quesito 2), lo diciamo per completezza espositiva, si sofferma, poi, sulle altre due irregolarità interne, ritenute rilevanti, indicate come: “Variazione C” (tamponatura finestra su via Bocca di Leone) e la “Variazione D” (apertura di due piccole finestrelle su via Bocca di Leone). Il CTU conclude, in merito al quesito n. 2 (regolarità urbanistica) affermando che: “in sostanza l’abitazione di cui è causa dovrà essere sottoposta ad un intervento di parziale ripristino all’ultima situazione legittimata da regolarità edilizia che è quella relativa alla planimetria del 1940…. A tal fine sarà necessario avviare una SCIA per Restauro e risanamento conservativo in base all’art. 26 (recte, 22 ndr) del DPR 380/2001…alla fine dei lavori di ripristino dovrà essere effettuato un nuovo aggiornato accatastamento … alla conclusione di tutto sarà necessario obbligatorio richiedere il certificato di agibilità” (v. pagg. 15,16 e 17 CTU). Il CTU stimava i costi di parziale rispristino in € 128.148,60 (pag. 18 CTU).

ii) Cosa ha detto il giudice di primo grado: a pagina 6 della sentenza il Tribunale ha pienamente condiviso quanto riferito dal suo ausiliario: “Il C.T.U. …con motivazione condivisibileha accertato che l’immobile è stato costruito in epoca antecedente al 1967; ha riscontrato l’abbassamento del solaio, l’apertura del vano nella muratura portante, la chiusura della finestra su via Bocca di Leone, l’apertura di finestrelle su via Bocca di Leone…. ha concluso che…l’immobile dovrà essere sottoposto ad un intervento di parziale ripristino all’ultima situazione legittimata da regolarità edilizia, che è quella relativa alla planimetria del 1940…avviando una SCIA .. all’esito occorrerà richiedere il certificato di Agibilità …ha indicato in complessivi € 128.148,60 il costo dei lavori..”.

IV.3) Ne consegue, come anche per questo capo di sentenza, sia manifesto il vizio sub specie di inesistenza della motivazione nonché di violazione di legge per due ordini di ragioni.

IV.3.1) la prima, si configura da un lato, nel fatto che la Corte di Appello dapprima ha dichiarato di condividere le conclusioni del CTU per poi affermare, in questo capo di sentenza, il contrario.

Infatti, la Corte ha apoditticamente affermato “che il ripristino dei lavori di abbassamento del solaio e di apertura di un vano nella muratura portante, al fine di ripristinare lo stato dell’immobile coerente con la planimetria del 1940, non potrebbe eseguirsi con una semplice segnalazione certificata ai sensi dell’art. 22 del d.P.R. n. 380 del 2001”. Il CTU, come sopra visto, ha detto l’opposto.  Evidente la colossale aporia in cui è caduta la Corte traducendosi la motivazione in un “contrasto irriducibile fra affermazioni inconciliabili” e dall’altro, nell’essersi discostata dalle conclusioni del CTU senza spiegarne le ragioni, in forma oracolare, e quindi offrendo una “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile” non in grado di delineare il percorso logico argomentativo sulle cui basi la Corte ha svolto il suo ragionamento e le ragioni per cui il CTU, in tesi, avesse errato e la Corte ragione.  

IV.3.2) la seconda, si configura nel fatto che nessuna delle mere “modifiche degli spazi interni”  riscontrate dal CTU (pag. 15) ivi incluse “l’abbassamento del solaio e l’apertura del vano nella muratura portante” citate nella sentenza qui impugnata rappresentavano un ostacolo giuridico alla commerciabilità del cespite dal punto di vista dal punto di vista di regolarità urbanistica ai sensi di quanto previsto dall’art. 40 L. 47/85 (ora 46 DPR 380/01). Pertanto, l’apodittica affermazione resa dalla Corte territoriale, qui contestata, è manifestamente censurabile anche sotto il profilo della violazione e falsa applicazione di legge. Infatti:

i) in primis, in quanto come affermato dal Tribunale a pag. 6 della sentenza, conformandosi all’oramai univoco orientamento giurisprudenziale, con statuizione passata in giudicato in quanto non appellata dalle contropartila sanzione della nullità prevista dall'art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47” non si applica “ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita… si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex art. 2932 cod. civ. (Cass. n. 9318/2016; Cass. n. 28456/2013; Cass. n. 13260/2009)”. Ragion per cui la Corte, applicando correttamente gli articoli 2909 c.c. e 324 c.p.c., non doveva porsi alcun problema sotto il profilo “urbanistico” essendo detto capo di sentenza passato in giudicato (a parte poi il fatto che in atti vi era il rogito Mazza che riportava le “menzioni” urbanistiche di cui all’art. 40, L. 47/85, come più volte riferito).

ii) In secondo luogo, e lo si dice solo per mero tuziorismo difensivo, in quanto l’attore conformandosi a quanto consentito al promissario acquirente dalle SS.UU. nella nota sentenza n. 23825/09, attraverso la produzione della perizia di parte e i documenti ivi allegati, aveva provato che l’immobile promessogli in vendita fosse stato costruito in data antecedente al 1.9.1967 (circostanza quest’ultima non contestata da controparte, confermata dal CTU a pag. 14 della relazione nonché nel rogito “Mazza” ed accertata dal Tribunale a pag. 6). Ragion per cui, una volta provato detto dato, non si poteva porre alcun problema di nullità ai sensi dell’art. 40 L. 47/85.  Il CTU ha poi pienamente confermato che l’immobile di cui è causa fosse liberamente commerciabile e legittimo “la planimetria di primo impianto del 20.04.1940 reperita presso il catasto fabbricati di Roma, e peraltro già presente agli atti, è un documento che attesta la preesistenza dell’immobile e quindi anche la legittimità” (pag. 14 CTU).

iii) Infine, in quanto, come già evidenziato da questa difesa sin dal primo grado per mera  completezza espositiva si osservava che alcuna giurisprudenza pur ribadendo che “…La sanzione della nullità prevista dalla L. n. 47/1985, art. 40” non trova applicazione ai contratti preliminari sosteneva che: “La nullità del preliminare di vendita avente ad oggetto un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico, può, tutt'al più, sostenersi di fronte ad una irregolarità urbanistica grave, come può essere l'assenza di permesso a costruire (o l'equiparata difformità totale” (Cass. Civ. 29.04.2016, n. 8483; Cass. Civ. 07.04.2014, n. 8081).

Ora, si ricorda che l’art. 7 L. 47/1985 rubricato: “Opere eseguite in assenza di concessione, in totale difformità o con variazioni essenziali” dispone che: “sono opere eseguite in totale difformità dalla concessione quelle che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto della concessione stessa, ovvero l'esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile”. Tale disposizione è ora trasfusa nell’art. 31 D.P.R. 380/2001. Ne consegue che anche ove si fosse voluto seguire questo orientamento giurisprudenziale più restrittivo (peraltro da ritenersi oramai superato non solo dalla giurisprudenza citata dal Tribunale, in materia di contratto preliminare, ma anche dal recentissimo intervento delle SS.UU. del 22.3.2019, n. 8230 che, in materia di contratto definitivo di compravendita, ha definitivamente qualificato la “nullità” prevista dall’art. 40 L. 47/85 come “testuale”) non vi potevano essere dubbi sulla commerciabilità del bene oggetto di causa. Proprio in quanto le irregolarità riscontrate dal CTU rappresentavano delle mere “modifiche degli spazi interni” (v. pag. 15 CTU) non configurando, all’evidenza, alcuna ipotesi né di assenza di titolo edilizio né di difformità totale non avendo provocato la “realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello” assentito e men che mai “autonomamente utilizzabile.

***

V° Motivo): Violazione e falsa applicazione di legge degli artt. 183, 190 c.p.c. e 1218, 1223 c.c. in relazione all’art. 360, c. 1, n. 3 c.p.c. nonché nullità della sentenza ex art. 132, n. 4 c.p.c. in relazione all’art. 360, c. 1, n. 4 c.p.c. e .

V.1) Nella non creduta ipotesi di rigetto dei precedenti motivi di ricorso si chiede che la Corte voglia cassare il capo in cui la Corte di Appello, a pag. 14, ha rigettato il VII motivo di gravame statuendo che “l’invito a versare il compenso per la mediazione, depositati nel corso del giudizio cautelare, non provano il danno invocato dall’attore. È di tutta evidenza, infatti, che ….l’intimazione del mediatore non prova che il compenso richiesto sia stato effettivamente pagato”.

V.2) con il VII motivo di gravame l’appellante aveva impugnato il capo della sentenza di primo grado ove il Tribunale, nell’accogliere la domanda subordinata di risoluzione del preliminare aveva tuttavia rigettato la correlativa richiesta di risarcimento danno in merito, per quanto qui interessa, le provvigioni che il mediatore richiedeva al ................... in pagamento, così  statuendo “La domanda di condanna al risarcimento del danno è rimasta sfornita di prova. L’attore in citazione ha formulato una richiesta del tutto generica ed indeterminata, essendosi limitato ad invocare la condanna delle convenute “al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali, subiti e subendi dall’attore nella misura che sarà precisata in corso di causa ovvero che risulterà di giustizia anche in via equitativa”. Neppure nel temine perentorio previsto dal codice di rito per la precisazione delle domande, l’asserito danno è stato in alcun modo individuato, come risulta dal tenore letterale della memoria, identico alle conclusioni rassegnate in citazione.  Soltanto in sede di precisazione delle conclusioni, il .................................ha indicato i danni … nella somma che eventualmente dovesse essere riconosciuta a titolo di provvigione in favore della società Roma ............................nel giudizio n. 56324/2011… pacifica è la tardività e inammissibilità della richiesta. La domanda ..deve ..essere respinta”.

Si era evidenziato in appello l’assurdità di detta statuizione di inammissibilità. L’appellante evidenziava che lo stesso Tribunale, nella ricostruzione in  fatto della vicenda, avesse ricordato che in corso di causa, era stata accolta “la richiesta di… sequestro conservativo sino alla concorrenza della somma di € 100.000,00”. Ed infatti, a pagine 6 e 7 del ricorso cautelare, il .........................aveva specificato che tra i danni da cautelarsi dovessero, tra le altre voci, configurarsi: “in una prima e sommaria …la restituzione di quanto il ...............................è chiamata a corrispondere in favore del terzo intermediario”.  Il ........................, a tal fine, produceva la lettera di diffida dei legali del mediatore, Roma ........................., con cui veniva intimato di pagare, pena l’avvio di azioni giudiziarie (poi intraprese tanto che la relativa causa è stata per un periodo riunita alla presente), la somma di € 70.000,00 euro [v. all.to 7 al ricorso cautelare ........................].

Dunque, vi era l’evidenza che l’attore sin dalla fase cautelare (svoltasi in periodo antecedente anche alla concessione dei termini ex art. 183 c.p.c.) avesse indicato il detto danno.

Inoltre il ..............................sottolineava che nell’atto di citazione introduttivo del giudizio avesse  concluso, in via subordinata gradata, ove non fosse stato possibile, “per qualsivoglia ragione”, accogliere la domanda ex art. 2932 c.c., venisse dichiarata l’illegittimità del recesso avverso con condanna delle convenute, in solido, a pagare all’attore i 30.000 euro versati a titolo di caparra ma anche i “danni patrimoniali e non patrimoniali, subiti e subendi dall’attore nella misura che sarà precisata in corso di causa ovvero che risulterà di giustizia anche in via equitativa”.  Spiegava quindi l’allora attore, richiamando giurisprudenza del S.C. in un caso identico (Cass. Civ.. 11.11.2015, n. 22979) che: “l’aver richiesto nell’atto di citazione…specificamente domanda di risarcimento per l’ipotesi che il trasferimento ex art. 2932 c.c. non si fosse potuto realizzare, assorbe ogni profilo in ordine alla rilevanza delle precisazioni successive, trattandosi appunto, di precisazioni in ordine a domanda già chiaramente avanzata”. Ne conseguiva che la richiesta, ribadita in sede di precisazione delle conclusioni, di tale voce di danno non era affatto nuova (ed era altresì fondata).

VII.3) La Corte di appello, come visto, ha confermato il rigetto della detta domanda ma con diversa motivazione affermando, come sopra visto, che il ................non abbia fornito prova che il compenso richiesto fosse “stato effettivamente pagato” non potendosi tale prova desumersi dalla diffida dei legali del mediatore.  La decisione è censurabile per plurime ragioni.  

i) La Corte, anche questa volta, ha incredibilmente omesso l’esame di documentazione fondamentale ai fini del decidere di cui non dà nemmeno atto del relativo deposito in giudizio. Il ....................aveva prodotto unitamente all’appello la sentenza n.17480/2016, pubblicata in data 22.9.16, con cui il Tribunale di Roma lo aveva condannato a pagare la detta provvigione al mediatore (v. VII motivo di gravame ed all.to 3 all’atto di Appello). Successivamente aveva altresì depositato in via telematica (all. 5 ........................... in appello) l’ordinanza con cui la stessa sezione II^ della Corte di Appello, in diversa composizione collegiale ed in altro giudizio (nrg. 7345/2016), aveva respinto l’inibitoria avanzata dal ..........................(e dalle .....................................) contro appunto la detta sentenza n. 17480/2016 (all.ti 4 e 5 fascicolo appello .....................) [5]. Ragion per cui la Corte territoriale ha errato nell’affermare che l’appellante avesse fondato la richiesta risarcitoria sulla base di una mera diffida legale, lo ha fatto, in appello, sulla sopravvenuta sentenza di condanna giudiziale che, sebbene oggetto di impugnazione, era ed è allo stato esecutiva per legge. E ciò ancora una volta stupisce anche perché la pubblicazione della sentenza n. 17480/2016 favorevole al mediatore e il suo deposito in questo giudizio era pacifica tanto che le stesse appellate ...............................ne davano conferma alle pagine 31 e 47 della loro comparsa in appello. 

ii) Ne consegue che la Corte di appello avrebbe dovuto, all’evidenza, accogliere la domanda di risarcimento che il .................aveva individuato nella “somma che eventualmente dovesse essere riconosciuta a titolo di provvigione in favore della società Roma ...........................nel giudizio n. 56324/2011…”. Ciò perché è sin troppo noto come il Giudice di legittimità abbia da tempo con indirizzo consolidato statuito come debba “affermarsi che la rilevante probabilità di conseguenze pregiudizievoli è configurabile come danno futuro immediatamente risarcibile quante volte l'effettiva diminuzione patrimoniale appaia come il naturale sviluppo di fatti concretamente accertati ed inequivocamente sintomatici di quella probabilità, secondo un criterio di normalità fondato sulle circostanze del caso concreto (nella specie: richiesta di pagamento da parte del creditore ipotecario del venditore fallito ed eseguito pignoramento del bene acquistato dal terzo). La possibilità che, per qualunque remota ragione, le conseguenze pregiudizievoli possano poi non verificarsi e che conseguentemente insorga l'esigenza di un riequilibrio delle posizioni mediante i rimedi che l'ordinamento appresta, non varrebbe a giustificare una soluzione che si risolvesse in un diniego di tutela a favore del soggetto in buona fede” (per tutte Cass. Civ. 27.4.2010, n. 10072).

E’, ed era, del tutto evidente che a fronte della condanna giudiziale, esecutiva, al pagamento delle provvigioni, ai fini risarcitori, non doveva certo attendersi, che il ............................ parte adempiente nel contratto intercorso con le .................................... dovesse prima subire la conseguenza pregiudizievole e poi ripeterne l’importo alla parte gravemente colpevole di inadempimento, sig.re .................... Perché ciò significherebbe escludere, in violazione di legge, “che il pericolo di conseguenze economiche pregiudizievoli …valga ad integrare un danno futuro immediatamente risarcibile anche se esso appaia così probabile da risolversi in una sostanziale certezza” (v. la già citata Cass. 10072/2010).    


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