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CORSERA CORONAVIRUS DECRETO CURA ITALIA GIUSTIZIA CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO DIVERSO DALL’ABITATIVO – POSSIBILE RICHIESTA DI RIDUZIONE DEL CANONE - ART. 91 DEL D.L. 17.3.2020, N. 18

ROMA 22 MARZO 2020 CORSERA.IT 

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#IORESTOACASA – GIUSTIZIA – COVID-19 – CONTRATTI DI LOCAZIONE AD USO DIVERSO DALL’ABITATIVO – POSSIBILE RICHIESTA DI RIDUZIONE DEL CANONE - ART. 91 DEL D.L. 17.3.2020, N. 18 (C.D. “DECRETO CURA ITALIA”).

L’articolo 91 del D.L. “Cura Italia” interviene sulla disciplina dei ritardi o inadempimenti contrattuali derivanti dall’attuazione delle misure di contenimento della normativa COVID-19. In particolare, la disposizione, ci dice la relazione illustrativa, è finalizzata a “chiarire che il rispetto delle misure di contenimento può escludere, nei singoli casi, la responsabilità del debitore” ai sensi dell’art. 1218 c.c. “nonché l’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.

 

Pertanto l’art. 91 del D. L. “Cura Italia” rubricato “Disposizioni in materia di ritardi o inadempimenti contrattuali derivanti dall’attuazione delle misure di contenimento e di anticipazione del prezzo in materia di contratti pubblici” dispone che all’articolo 3 del decreto – legge 23 febbraio 2020, n. 6, convertito con modificazioni dalla legge 5 marzo 2020, n. 13 dopo il comma 6 venga inserito il seguente comma “6- bis -Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.la norma non pone seri problemi di natura esegetica. Come noto l’art. 1218 c.c. recita che “il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile” Su quest’ultima locuzione sono sorti accesi dibattiti in dottrina quanto alla definizione dell’ “impossibilità della prestazione” per  ”causa” al debitore “non imputabile”. La norma, per la dottrina e giurisprudenza maggioritarie, sembra costituire una disposizione di rinvio atteso che la responsabilità contrattuale effettivamente sembra variare a seconda del rapporto obbligatorio oggetto di valutazione.(continua a leggere articolo ) 

Ad esempio vi sono obbligazioni nelle quali il debitore va esente da responsabilità se dimostra di aver usato la diligenza, prudenza e perizia richiestegli (l’attività professionale ad esempio) mentre in altre ipotesi si prescinde dalla valutazione della colpa come nel fatto derivante dalla condotta assunta dai propri ausiliari (art. 1218 c.c.) ovvero nel caso della responsabilità ex recepto del vettore che non sia in grado di fornire la prova liberatoria che la perdita e/o l’avaria delle cose da consegnarsi sia derivata dal caso fortuito (art. 1693 c.c.). Questa la ragione per cui il legislatore d’urgenza, inserendo il comma 6-bis parla di “valutazione”: “Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell'esclusione…della responsabilità del debitore”. Sarà una valutazione da effettuarsi caso per caso in quanto il rispetto delle misure di contenimento “può escludere, nei singoli casi, la responsabilità del debitore” come per l’appunto si legge nella relazione illustrativa al D.L. “Cura Italia”.

Vi è d’altronde da considerare che l’inadempimento del debitore può essere assoluto (definitivo) ma anche relativo nel caso in cui la prestazione dovuta entro un determinato termine possa ancora essere effettuata laddove il creditore abbia ancora interesse a riceverla sebbene in ritardo.

Una fattispecie che sta interessando molto l’opinione pubblica in questi difficili momenti è quella relativa ai contratti di locazione con particolare riferimento a quelli ad uso diverso dall’abitativo. La normativa COVID-19 ha infatti imposto la “sospensione” , salvo le eccezioni espressamente previste, delle attività commerciali al dettaglio, servizi di ristorazione, attività inerenti i servizi alle persone (v. D.P.C.M. 11.3.2020).  Le disposizioni in questione, come noto, hanno carattere temporaneo essendo la loro efficacia stata inizialmente fissata sino al 25 marzo 2020 pur essendo quasi certo, visto il terribile sviluppo del contagio, la loro proroga.

Le disposizioni che impongono la sospensione temporanea di queste attività imprenditoriali costituiscono un fattore di notevole incidenza nel sinallagma contrattuale dei rapporti di locazione ad uso diverso dall’abitativo.

Come noto con il contratto di locazione, il locatore si obbliga a far godere al conduttore una cosa (nel ns. caso un immobile) verso corrispettivo per un determinato tempo (art. 1571 c.c.). La prestazione principale del locatore è quindi quella di consegnare e mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto (art. 1575 c.c.) mentre quelle del conduttore sono quelle di pagare il canone pattuito e di servirsi della cosa per l’uso pattuito e con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1587 c.c.).

Non vi è dubbio che il provvedimento del governo che impone la sospensione dell’esercizio di una determinata attività, corrispondente all’uso pattuito in un determinato contratto di locazione ad uso commerciale, configura una ipotesi di “factum princpis”.

In particolare, non vi è dubbio che il temporaneo (allo stato) mancato e totale godimento del cespite non sia evidentemente imputabile alla responsabilità del locatore mentre nel contempo per il conduttore, le misure di contenimento COVID-19, incidono non solo sulla possibilità di godere del cespite ma anche nell’immediato sui ricavi, sul fatturato e quindi di riflesso anche sulla capacità di far fronte al pagamento del canone pattuito.

Allo stato considerata l’attuale temporaneità delle disposizioni COVID-19, appare proficuo analizzare la fattispecie nell’ottica della volontà delle parti di manutenere il rapporto obbligatorio (nella speranza di una veloce normalizzazione della situazione) e sui rimedi che si possono ipotizzare per mantenere inalterato il sinallagma contrattuale.

Ed in tal senso si ritiene che la soluzione più ragionevole la si possa, per analogia, individuare nelle decisioni assunte dalla giurisprudenza nei casi di mancato godimento dell’immobile locato anche per fatti non imputabili al locatore e secondo cui: “In relazione ai contratti di locazione di immobili urbani, qualora l'immobile locato venga a versare, anche se non per colpa del locatore, in condizioni tali da non consentire il normale godimento del bene in relazione alla sua destinazione contrattuale, (nel caso di specie, le infiltrazioni di umidità derivanti dalle fatiscenti tubature condominiali avevano reso l'immobile almeno in parte inagibile), il conduttore convenuto in giudizio per il pagamento dell'intero canone, se non può validamente opporre l'eccezione di inadempimento, ha comunque diritto ad ottenere una riduzione del canone, proporzionale alla riduzione dell'utilità che il conduttore consegue, a causa del limiti esistenti al pieno godimento del bene come contrattualmente previsto”.

Spiega infatti la Suprema Corte che “il conduttore, nel caso di oggettiva mancanza della controprestazione del locatore può opporgli in via di eccezione, non il diritto a restare nella cosa locata senza pagare alcun canone sino alla naturale conclusione del contratto ed in attesa del ripristino del rapporto, ma certamente il diritto ad ottenere una riduzione del canone, che tenga conto della riduzione delle utilità che il conduttore si trova a ritrarre dalla detenzione del bene in una condizione in cui ne è ostacolato il pieno godimento contrattuale da parte sua (artt. 1464 e 1584 cod. civ.)” (Cass. Civ. 3991/2004; per il merito T. Roma 1.7.2019).

Opportunatamente la Suprema Corte nella decisione sopra evidenziata  richiama sia l’art. 1464 c.c. “ Quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale” sia l’art. 1584 c.c. che al primo comma statuisce: “Se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento”.

Appare quindi plausibile che, nella situazione attuale di applicazione della normativa COVID-19, il conduttore possa attivarsi affinché, vista l’impossibilità totale di godimento del cespite, possa attivarsi, se del caso anche giudizialmente, per ottenere una riduzione del canone di locazione proporzionale alla riduzione dell’utilità  che consegue a causa della temporanea quanto totale mancanza di godimento del cespite.

Al contrario non appare plausibile sospendere ovvero autoridursi unilateralmente l’importo del canone non potendosi sostenere validamente una ipotesi di inadempimento colpevole del locatore “La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede”. (Cass. Civ. 261/2008).  Come detto infatti l’applicazione delle disposizioni COVID-19 che hanno imposto la sospensione di alcune attività imprenditoriali non può imputarsi al locatore.

E’ evidente poi che, trattandosi di contratti di durata, una corretta disamina sui rimedi da adottarsi dovrà tener conto della effettiva tempistica delle misure di contenimento. Una cosa è infatti sospendere l’attività per un mese o due, altro per più mesi. Si dovrà poi fare i conti sull’effettiva ripresa dell’economia in generale, degli scambi commerciali, sulla ripresa dei consumi ecc. Al venir meno delle misure di contenimento della diffusione del COVID-19 potrebbe non corrispondere la ripresa dei ricavi (e ciò a prescindere dalle misure di sostegno all’economia che verranno adottate dal Governo). Finita l’emergenza potrei, ad esempio, riaprire il ristorante ma non è detto che la clientela ritorni, nell’immediato, a frequentare i luoghi aperti al pubblico permanendo la paura di un ritorno del contagio. Le variabili sono molte e caso per caso dovranno essere valutate. Si potranno profilare ipotesi di recesso per giusta causa (art. 27 L. 392/78) ove ad esempio si profilassero elementi di crisi aziendale  “….questa Corte ha già avuto modo di affermare in tema di recesso del conduttore dal contratto di locazione, i gravi motivi di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 27, comma 8, devono essere determinati da fatti estranei alla volontà del medesimo, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione (cfr. Cass., 3, n. 17042 del 12/11/2003)” (v. Cass. Civ. 5803/2019) ovvero ipotesi riconducibili all’istituto concernente  l’impossibilità sopravvenuta totale ovvero temporanea ai sensi dell’art. 1256 c.c..

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Comments (1)

  1. 22/11/2014
    sdijkl098

    Molti in quel tempo prenotavano ad Hammamet dei loculi politici confortevoli per funerali socialdemocratici europei officiati da Al renzazz con l’obiettivo di tirare le cuoia politiche solo dopo avere imparato il finlandese ed avere fortificato lo afflato culturale politico europeo con una cacata collettiva su pitali euroscettici davanti alla porta di Brandeburgo nella Maremma maiala. Al Renzazz i insieme con alcune canne di giunco flessibili si era dato alla costruzione degli zatteroni della flessibilità per prendere la rotta del mare aperto e andare a spiaggiarsi su una spiaggia della Tunisia. Il popolo galileo italiota da sempre favorevole alla moderazione in campo lavorativo era per impegni di lavoro moderati nel contesto di orari moderati , asili scuola per le neomamme, orinatoi gratuiti per gli impiegati del cartasto in gita alle Maldive, e articoli e avverbi in libertà non soggetti a spinte deflazionistiche nelle macellerie sociali di Francoforte. C’era chiarezza insomma, si parlava il celto- babelico australopiteco in una Europa anglofona snobbata dagli inglesi, si votava una volta ogni tre mesi tra i mugugni di chi avrebbe voluto una Galilea aperta a dittature brevi non sanguinarie , con contingentamento delle parole e e saggia distillazione degli improperi da destinare alla classe dirigente. Insomma si rideva cretinamente cristianamente con la prospettiva di una legge coranico-economica più giusta disponibile alla eutanasia dei frequentatori di ascensori sociali . Il clima era tragico ma divertente, si moriva ogni giorno con la banconota dell’euro in bocca e tutti insieme si rinnovava lo spirito della continuità della cultura ugro-finnica con la temperie neo-latina tardo ecumenale del terziario avanzato italico. La gente si suicidava preferibilmente di martedi su consiglio dell’autorità: e si moriva senza promozioni e senza ascensore sociale per i meritevoli tutti i giorni , 25 ore al giorno.

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