Catania 23 aprile 2011 CORSERA.IT Studi e riflessioni di diritto urbanistico per l'Enciclopedia Universale di Scienze Giuridiche a cura di Matteo Corsini
Ignorantia legisa non excusat.
La piccola dovuta premessa,nel corso dei nostri studi,è rivolta agli operatori del settore immobiliare,Ingegneri,archietetti,geometri e agenti immobiliari,coloro insomma che operano nelle transazioni immobiliari,le c.d. compravendite.Lo studio del diritto urbanistico è essenziale al fine di individuare il bene in commercio,per verificare se le normative e i regolamenti,sono coincidenti con la morfologia urbanistica dell'oggetto.Ignorantia legis non excusat,e questo vale principalmente per la fondamentale orchestra della nostra...
....economia,quella che a ragione viene considerata la circolazione della ricchezza,che alle volte è identificata nel vecchio caro mattone.In momenti di crisi come quello attuale,nei momenti di forti oscillazione monetarie,di inflazione,speculazioni finanziarie,il mattone rappresenta pur sempre un metodo di rifugio dei propri investimenti,sebbene considerato antiquato dai molti,come ad esempio dagli sfortunati amici della catena del Madoff dei Parioli.Sarebbe bastato rivolgersi ad uno qualsiasi dei tanti agenti immobiliari italiani,per mettere al riparo quei soldi,non gettarli nelle fauci di un divoratore di sogni.Ma trasformare un buon acquisto immobiliare in una altrennato pericolosa "bufala"non è poi così difficile,perchè le problematiche urbanistiche,che potrebbero inficiarne la commercializzazione sono molte.Lo studio della materia,come per molte altre professioni,è indispensabile al fine della suo stesso progresso e in ordine a contrastare le superficiali analisi tecnico urbanistiche,che alle volte,troppo frettolosamente effettuate non individuano l'errore,anzi lo ritengono legittimo.
Nel corso della mia esperienza di immobiliarista,ho potuto verificare,come quasi sempre,le distorsioni urbanisitiche ed edilizie,sono frutto di erronee rappresentazioni urbanistiche condotte dai medesimi professionisti incaricati,intuitus personae,dagli stessi proprietari,di "sistemare" la parte urbanistica.La confusione delle relazioni tecnico urbanistiche,alle volte conducono ad una trasformazione radicale del bene,senza che vi sia possibile riscontrare la legittimazione di un pur minimo titolo abilitativo,senza che gli elaborati grafici corrispondano tra di loro,nella continuità delle modificazioni e senza,ancora più stupidamente,siano mai messi a confronti nella dinamica dei diaframmi urbanistici degli atti intermedi.
La trasformazione urbanistica,deve essere confrontata con quella giuridica,come due binari paralleli che corrono insieme,uno senza l'altro non permetterebber di farvi correre sopra il treno,anzi quasi sempre si finisce di perderlo.
LO SPORTELLO UNICO PER L'EDILIZIA.
Lo Sportello Unico per l'Edilizia,previsto dall'art.5 del D.P.R. 380/2001 rappresenta il cardine della razionalizzazione del settore edilizio della pubblica amministrazione,la sintesi dovuta per il confronto tra il privato,l'amministrazione Comunale e quante amministrazioni sono attratte nella medesima vicenda, come i Vigili del Foco,le U.S.L.,la Sovrintendenza per i beni ambientali ed architettonici,a pronunciarsiin ordine ai procedimenti edilizi,quali garanti di tempi e procedure,semplificando le relazioni con gli utenti,che potranno sintetizzare il confronto con un unico interlocutore in luogo della moltitudine di uffici pubblici.
A tale ufficio(modellato su quello per le attività produttive già previsto per il rilascio del D.P.R. 20.10.1998 n. 447) spetta di provvedere a:
°Alla ricezione della DIA(denuncia di inizio di atività) oggi divenuta SCIA (segnalazione certificata inizio di attività) e della CIL(certificazione inizio lavori) o delle relative domande per il rilascio del Permesso di Costruire e di ogni altro atto di assenso comunque previsto in materia di attività edilizia,come il fondamentale certificato di agibilità,e degli eventuali progetti approvati dalla Soprintendenza per i beni culturali ed ambientali ai sensi e agli effetti del D.Lgs. 22.01.2004,n.42.
°fornire delucidazioni sulle materie sopra citate,anche con l'ausilio di un archivio informatico contenente gli indispensabili elementi normativi,e consultabili da chiunque in via telematica,alle informazioni sugli adempimenti necessari per lo svolgimento delle procedure,all'elenco delle domande presentate,allo stato del loro iter procedurale,nonchè ad ogni relativa utile disponibile;
°all'adozione dei provvedimenti in tema di accesso ai documenti amministrativi,nelle medesime materie,in favore di chiunque ne abbia interesse;
°alla materiale consegna,alla trasmissione e dunque alla notifica dei Permessi di Costruire,dei ceritificati di agibilità,nonchè alle certificazioni attestanti le prescrizioni normative e le determinazioni provvedimentali a carattere urbanistico,paesaggistico-ambientale,edilizio e di ogni ulteriore fine degli interventi di trasformazione urbanistica del territorio.
La disciplina per lo Sportallo Unico per l'Edilizia inserisce nel "governo del territorio",per i quali le regioni hanno competenza legislativa concorrente,le disposizioni statali di delegificazoine,ai sensi dell'art. 20 comma 2,della Legge 15.03.1997,n.59,come modificato dall'art. 1,comma 4,lett. a,della Legge 24.11.2000,n.340-trovano applicazione solo fino a quando la regione non provvede a disciplinare autonomamente la materia.
Si pongono infine,esigenze di coordinamento normativo con le norma relative allo sportello unico per gli impianti produttivi,di cui al D.P.R. n. 447/1998 e s.m.i.,ed i Comuni,sotto il profilo organizzativo,potrebbero anche prevedere l'istituzione di " due strutture operative con un unico sportello" ovvero di "un'unica struttura operativa" anche intercomunale,competente in materia di procedimenti edilizi civili e produttivi.
Diritto urbanistico a cura di Matteo Corsini
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